产业带来就业，带来新增人口，而人口是支撑楼市的核心要素，没人就没有楼市。
9月2日，《东莞深化两岸创新发展合作总体方案》获国务院批复同意，紧接着9月7日第十四届“东莞台博会”在厚街举办，连展三天，这一系列动作，从顶层设计到实践落实一气呵成，让“莞台合作”再一次成为热议话题。
（图源：东莞发布）
作为地产自媒体，地产佬则更关注另一个问题：台商，到底对东莞楼市发挥了多大的作用？
Part1
台企，见证东莞楼市“蛮荒时代”
东莞一直是台商喜爱的城市，在制造业上，台商投资的大厂（下称“台企”），可以说是东莞改开后的历史实践者和见证者。
东莞不少知名台企，都是八九十年代就落户的，比如石碣的东聚电子、台达电子，高埗的裕元鞋厂，基本集中在1989-1992年，那时候是东莞改开后的第一个辉煌时期，可谓欣欣向荣。
（图源：投资东莞）
那个时期的房地产发展还比较原始，基本可以说是“无据可查”，地产佬能够挖到的最早的民间记录，是2002年，东莞楼市均价约为1700元／㎡，不要以为地产佬打少了一个0，这是21世纪初的另外一个“1字头”。
当时，连深圳新房也刚刚突破5000元／㎡，东莞大概到非典后均价才突破2000元／㎡。如今，深圳房价早就翻了10倍以上，有的楼盘甚至高达20倍以上。
到今天，东莞东城、南城、松山湖新房现在也翻了十多倍。不过，台企所在的很多镇街，都远离中心城区，在二零零几年，都还是停留在1000多一平的位置。
90年代，工人工资一般有五六百块一个月，买一平方相当于三个月工资，即使考虑到通胀因素，对比今天的房价而言，真的算不上贵，只是当时炒房热还没有后来那么夸张，也没有那么多的住宅项目和大品牌进驻东莞，你想买，也没什么货可以选。
但就是这样的“蛮荒时代”，台企对东莞部分镇街的楼市，产生了不少影响，比如高埗还有大岭山。
Part2
台企影响区域楼市的样板：高埗
台资企业进入东莞，产生的人才集聚效应是惊人的，以高埗裕元鞋厂为例，这个台企主要业务是给阿迪达斯、puma、耐克做高档运动鞋，据说巅峰时期，工人总数曾高达12万，是世界最大的鞋厂，没有之一。
即使放在今天，这也是非常惊人的数字，那时候高埗出口产值约有50％是裕元鞋厂创造的，对出口依赖度较大的东莞经济来说，不仅是房产，对整个经济的影响也是很大的。
（东莞裕元鞋厂，图源：高埗步步高）
直到今天，如果从高空俯瞰，把跟裕元鞋厂相关的所有建筑都标注起来，再在最外围画一个圈，你会发现裕元鞋厂相关产业范围起码占据半个高埗……说高埗，绕不开做鞋，说做鞋，绕不开裕元。
12万工人不可能全都住在厂里，特别是厂里的高管，必然是有购房、消费、休闲娱乐需求的，周边的房租节节攀升，当时著名的“金沙百货”，人头涌涌（目前已倒闭关门）。
房产方面，高埗早期最知名的大盘，莫过于1993年开始逐步建成的“新世纪颐龙湾”了，也是新世纪在东莞的招牌项目，占地高达66万平，分六期开发，有别墅有洋房，普通住宅面积基本为大平层，全东莞来说，这体量也是绝对的前排队员。
2017年住宅新房全部卖完并交房，最终均价停留在18900元／㎡，据官方资料，这个超大型社区目前住了约1万人，有约1600多户。
（新世纪颐龙湾，图源：高埗步步高）
新世纪颐龙湾可以说见证了高埗最辉煌的30年，房价从一两千块钱，到最终新房逼近每平2万，目前部分二手报价已突破3万／㎡。后来者光大江与城、高埗丽江花园，也算是乘风而起的江岸项目，其中光大江与城二手价格最高也去到3万出头。
目前高埗最受瞩目的项目华侨城天鹅堡，于2022年8月入市，由于政策限价，所以仅卖2.6万／㎡，产品96平以上，最大的178平，开盘热销，27栋1800多套，有消息说目前几近售罄。这不禁令人遐想：如果不限价，这样的区域价值和产品，它能卖多少钱一平？
当然，随着劳动密集型产业的退潮，裕元鞋厂也难以逃脱历史周期律，智能化、自动化、向劳动力更加低廉的国家与地区转移等，也是必然选择，但它兴起、发展所带来的大量人口存留、生活方式等等，对于高埗楼市格局的形成，仍然有着非常大的影响。
Part3
从台商大厦到大岭山楼市
2013年底，当时还没有民盈国贸大厦，东莞第一高楼是68层、289米的“东莞台商大厦”，又叫环球经贸中心，而这个东莞台商大厦，背后是台商协会，当时的台商协会会长，就是大岭山名企“台升家具”的老总。
台升家具1991年进驻大岭山，开启了辉煌的成长之路。如今台升集团已成长为家具行业亚洲第一、世界第三，截至2022年，台升在莞投资总额达8.79亿港元。
据官方资料，2022年，大岭山镇家具产业工业总产值占全市家具制造业工业总产值9.3%。高峰时期大岭山家具出口值，一度占全国家具出口值近1/7的份额，被誉为“中国家具出口第一镇”。
（图源：文明大岭山）
大岭山也是台企集中的镇街，最近的东莞台博会就有34家出展，其影响力可见一斑。
那么，大岭山的台企，又是如何影响当地楼市的呢？
实际上，台升家具进入大岭山时，大岭山还没有商品房的概念，到真正说得上第一个现代商品房社区的时候，已经是15年后的2006年。
2006年元旦，凯东新城一期入市，均价约3200元／㎡，这是大岭山首个现代商品房项目，而这个项目就在台升家具厂区旁边，针对的是除了大岭山镇中心高净值人群，主要就是消化台升高管的居住需求。
在当时，凯东新城也确实弥补了大岭山无大型现代社区的空白，属于稀缺产品，因此开盘后不久，300多套房源就被抢光，可以说是凯东新城的高光时刻，一直到2013年，凯东新城都是大岭山升值最快的项目。
（凯东新城，图源：贝壳找房）
和近几年大岭山楼市主要受松山湖高新区、华为进驻等利好影响不同，当时的大岭山楼市还比较原始，除了107国道改走大岭山带来的交通优势外，主要原因就是十几年来台升家具在大岭山培育起来的大量中产人群，他们具备新增的消费能力，是市场的重要变量。
如今，凯东新城在台企产业集聚和松山湖高新区楼市辐射下，二手已经来到约2.4万／㎡的价位，相当于当年的8倍。
其实，台升家具厂区周边，还有2007年就开售的“金地格林上院”，有了凯东新城的爆卖样板，仅隔一年，这个项目均价就来到5800元／㎡，差不多是凯东项目开盘价的1.8倍。到了今天，金地格林上院二手挂牌均价已来到2.8万／㎡。
同样，2008年，新世纪领居也开卖，价格已来到6000-7000元／㎡，目前二手挂牌均价也去到约2.4万／㎡，房产价值差不多翻了4倍。
（新世纪领居，图源：贝壳找房）
有意思的是，如果在地图上，把2010年以前的早期大型住宅项目连接起来，你会发现它们大体是围绕台升家具厂区建造起来的。
不能说后来所有的房产升值都与台升家具有关，但作为大岭山重要的产业，其带动楼市的作用仍然可以说是明显的。如今已经有数十个台企，共同为大岭山创造就业，是新增人口不容忽视的吸引力，更成为大岭山楼市的重要支撑。
其实大岭山的新地块供给已经变得稀缺，松山湖高新区的影响越来越大，大岭山的房产在全国大品牌开发商手中越发抢手。目前在售的项目，比如中海松湖璟尚、珑远首铸森湖翠珑湾、金地格林名钻，在售价格在2.8-3.5万／㎡位置。
整体而言，大岭山新房基本已站稳3字头，向4字头进军，比起当年凯东新城入市时，已经是10倍的价格，可谓沧海桑田。
Part4
台商再获重视，对楼市有帮助吗？
其实除了高埗的裕元鞋厂、大岭山的台升家具，像石碣的台达电子、东聚电子，还有东坑的富强富港电子等等，进驻当地后，都对镇街乃至区域楼市产生过积极影响。
不过，这种影响在劳动密集制造业上升期是积极的，在制造业开始逐步转型的阵痛期，特别是数字化、自动化后，人口虹吸效能下降，也带来外界一些担忧。有些台商根据自身发展需要，同步在不同镇街乃至不同城市设厂、打造营销总部等等，也进一步淡化了“镇街独占产业”带来的吸引力。
当然，近期的台资项目建设脚步并没有停下来，不少台企投资的新项目已陆续投产或签约建设，比如：
婴幼儿用品名企“明门”，投资5.5亿元建设清溪青皇新厂区预计于今年10月投入使用。
（明门清溪项目效果图，图源：世新营造）
大岭山的“运时通科技智谷园区”项目，计划引入高端上下游产业链进驻，打造新型智能家居产业园，共有11栋高楼层新型工业厂房及总部大楼，约33万平方米，投产后预计年产值约14.1亿元。
富士康背景的亚士德科技，将在樟木头建设“亚士德科技智能制造项目”，致力打造亚士德智能制造总部，主要研发制造手机精密结构件与智能制造、高端医疗器械和新能源电池功能性器件等产品，占地约40.57亩，投资总额12亿元，投产后预计年产值将达到10亿元以上。计划开工时间为2024年10月，计划投产时间为2026年10月。
（图源：东莞发布、投资东莞）
众多新项目的落成投产，将有望形成台资产业新格局。
随着东莞新兴产业的布局逐渐明朗，台商对于东莞高质量发展仍然举足轻重。有数据说，东莞台资高新技术企业达到276家，近三年增长38%，规上台企数量达到1104家，从事半导体、生物科技等新兴产业的台企超80家。
近期的新的政策倾向，除了进一步吸引增量台资台企在东莞落地的意图外，在外贸出口面临阶段性收缩的特殊时期，更带有一种留住存量台企的味道。
毫无疑问，这时候出来这个决策，是及时的，只有稳住包括台企在内的诸多产业，东莞的经济基本盘才能稳定。对东莞楼市来说，产业的兴旺不仅意味着经济的活跃，还意味着新增人口购买力对于房地产的正向作用。
人多力量大，事情就好办。
在“鼓励民营经济+吸引外资企业落地扩产”的利好组合拳下，东莞楼市持续转好的局面是能够得到支撑的。
一句话：台商，对东莞楼市健康发展，过去功不可没，未来也将扮演重要角色。
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