海洋新城·云海臻府，值得买吗？
400W标准三房，沙井未来的宝中？
沙井海洋新城，云海臻府。值得买吗？
先说结论，如果你只有400万左右预算，又想要标准三房，且愿意持有8-10年以上的时间，这个项目你可以考虑入手。源哥的评测视频每个都很长，因为我觉得在深圳一套房子几百万，挣钱确实很不容易，如果买错，严重点说确实会影响一辈子。所以源哥尽可能是把了解到的信息和观点给大家说清楚，让大家可以了解到项目的优劣势，结合自己的需求来进行判断。
先大概概括一下这个项目的优缺点。结尾会有我对这个项目的点评，需要项目详细资料的，可以在评论区回复666获取。老规矩，先说优点再说缺点。优点一，刚需三件套(交通/商业/教育)相对齐全。交通上，项目是双地铁物业，项目是双地铁物业，距离12号线海上田园南站100米，算是无缝接驳。
如果你在南山科技园上班，可以通过12号线转1号线，1个小时左右就可以到达。距离20号线会展城站500米，同时深圳地铁五期工程，20号线二期已经获批，路线直达南山福田，跟11号线一样是时速120公里的快线。开通后地铁约40分钟左右可以直达。如果你要自驾上班，开车4公里就可以到达沿江高速入口，50分钟左右就可以到达。而且高峰期也不太堵车，高速费单趟就要16块钱。有点贵。但是如果你不走沿江，需要从凤塘大道转107的话，那我建议你还是不要自驾上班了，因为这两条路高峰期你开一次，你就知道什么叫堵得绝望了。
商业上目前周边都在施工，项目周边有一些底商，距离项目一个地铁站，国展北站的19万平会展商业，预计也在2025年运营，两年后交房时也差不多开业了。
教育上，小学学区为"茭塘小学+和一学校小。初中学区为"沙#中学+荣根学校"。这几个学校离项目都有6公里以上。荣根学校算是沙井最好的学校了，但是22年的积分要114分，学区购房还得再住7年积分才够，基本不用考虑了。
云海臻府周边学校分布图，项目附近规划了三所学校，就读是没有什么问题的，但是教育质量怎么样现在还不能确定。
优点二，全新填海区，算是目前深圳唯一成片开发的区域。片区全是大规划，海洋新城，会展新城，冰雪世界等。未来建成后，城市界面高大上，黄色为住宅用地，而且项目属于会展板块，仅有的几块住宅用地。
3月31日，土拍快报，拿地房企：招商项目隔壁新拍的地块49400元(口误)，该项目限价涨了3，000多一平。说明房企还是看好这片区域的潜力的，今后这里没有住宅用地了，所以具备了稀缺性，有一定的想象空间。
优点三，性价比高，毛坯限价46100，89平西南朝向4.3万，东南4.5-4.6(万)，全南朝向得房率高，400万就可以上车。标准的三房两卫，还带简装，比隔壁招商雍境限价，每平便宜1800元。招商雍境89平的，最便宜的一套2楼也要4.6万，哪怕是99折和家电物业等补贴，也不如云海臻府划算，性价比还是比较不错的。
说完优点，现在来说一下缺点了。缺点一：吵施工声，飞机声，车流声。建议有意向的朋友。最好是到现场听一下，或附近找个酒店住几天，自己体验一下看能不能接受。
不过在深圳，只有豪宅区对噪音比较敏感，噪音严重的片区成不了豪宅区。比如香蜜湖，华侨城，深圳湾，但对普宅来说，噪音并没有想象中影响那么大，噪音对普宅价格的负面影响也不明显。否则解释不了为什么碧海上千万的房子。
缺点二：荒凉。华发人才房，18班幼儿园，目前项目附近就是一个大工地，到处都是泥头车。2年后交房时，华发人才房和招商雍境陆续完工，会有所好转，但是附近的冰雪世界和市政公园，还会持续施工。要想彻底改观，起码要等8-10年以上。尤其是自持的，大概率是出租给会展或冰雪世界的游客，会导致人员相对混杂。车位比只有1：0.7。但是自持租赁房接近40%，租客车位需求不高，可以缓解部分车位少的麻烦。相信很多朋友看到这个项目处于沙并会展板块，脑海里浮现的就是会展新城，海洋新城这些高大上的规划。但是去到现场一看，到处是黄土地感觉瞬间就被劝退。
说实话起初我也是这样想的，因为我的观点一直是不太看好很多概念的区域。一是概念太多容易有泡沫；二是身边的很多朋友，包括咨询我的粉丝都是自住大于投资。所以之前我一直不太推荐这个板块。但是最近我深入了解了这个板块后，对这个区域又有了一个重新的理解。首先虽然说概念是否能现存在问号。但目前来看，像冰雪世界和会展中心都在建或部分建成的，而且纯空地不是旧改，还大多是政府主导的，开发难度相对较低和确定性相对较高。
然后刚需自住来说，起初我是担心概念片区会存在很多投资客，因为本身项目附近都是在施工，如果还没有人气，自住的感觉就像在荒漠里一样。但是隔壁的华发人才房有3，000多套。因为10年不能流转，所以全部是纯纯的自住人群。
目前去化率已经超过了80%，至少在2年后交房时，陆续入住后会形成一定的生活氛围。底商和周边的配套也都会逐渐成熟起来。居住的体验和便利的程度也是会有所提高的，包括后续的置换也会有一定的帮助。比如可以参考一下沙井的博林君瑞和隔壁的万科星城，一个是投资客多，一个是自住客多。博林君瑞底商实拍。博林君瑞的底商就一直没发展起来，居住的氛围相对比较弱。而隔壁的万科星城也是有3，000多户的大社区。万科星城底商实拍，虽然晚交房1年多，但是底商已经很成熟了，入住率很高，生活便利。其实很多刚需在租房买房的时候，不会看太多板块的分析这些虚的，反而是楼下底商成不成熟。小区入住率怎么样，生活氛围，便利程度怎么样？这些实在的东西反而会是考虑是否要租房买房的决定因素。
