2024 年上半年的北京楼市，犹如一场波澜壮阔的大戏，在政策调控、市场供需、购房者心态等多重因素的交织影响下，呈现出复杂多变的态势。
在这半年里，我们见证了市场的起伏与波动，1月市场处于低位维稳的状态，2月恰逢春节长假，楼市成交大幅缩水，3月小阳春楼市终于迎来一波升温，4月楼市成交量有所回落，5月市场相对平稳，6月新房、二手房成交量环比均上涨。
2024年上半年北京新建商品住宅市场共实现供应15468套，同比下跌23.23%；成交16032套，同比下跌40.07%；成交均价58158元/平米，同比下跌3.99%。在量价齐跌的市场情况下，北京各区房价表现如何？2024年上半年北京买一套房平均要花多少钱？
六城区成交均价破6万
海淀新房套均价1407万
据克而瑞数据统计，2024年上半年北京全市商品住宅成交均价为58158元/㎡。其中，西城、东城、海淀、朝阳、丰台、石景山成交均价6万元/㎡以上，西城、东城成交均价超过了12万元/㎡。除东、西城外，海淀区成交均价最高，达到了95001元/㎡，其次为朝阳区，成交均价为80569元/㎡,丰台区紧随其后，成交均价为76806元/㎡，石景山在城六区中成交价最低，为65829元/㎡。其余区域成交均价均在6万元/㎡以下，受地理位置影响，密云区成交均价仅为21616元/㎡。
在套均价方面，2024年上半年，北京全市商品住宅套均价为741万。西城区以3268万的套均价领先，主要由于二环内中海京华玖序（中信城五期）成交的带动。东城区以2075万的套均价位列全市第二，海淀区以1407万的套均价位列第三。此外，朝阳、丰台、石景山套均价超800万，大兴、昌平、通州、顺义、门头沟套均价超500万。全市套均价最低的区域为房山，新房套均价仅为304万。
房山、昌平、顺义成交量领先
五环内置业门槛7.5万/㎡
据克而瑞统计，2024年上半年北京供应新房共15468套。其中西城区供应新房478套，东城区仅139套，朝阳区684套，石景山区884套，海淀区454套。2024年上半年新房供应主要集中在丰台区、房山区、昌平区、通州区、大兴区，供应量均在1500套以上。在这5个区，购房者可选择的产品相对较多。其中丰台区共供应4148套，为供应量最多的区域。门头沟区、怀柔区、延庆区、密云区均无新房供应。2024年上半年北京成交新房共16032套。房山、昌平、顺义三个区成交套数超过2000套。
表：2024年上半年北京各区新建商品住宅供求量
在环线成交方面，据克而瑞数据统计，2024年上半年北京二环内商品住宅成交均价最高为169872元/㎡，二—三环成交均价为107468元/㎡，三—四环成交均价为90387元/㎡，2020年三四环内新增供应了数个豪宅项目，如北京壹号院、西钓鱼台、懋源夏家璟岳等，单价均在10万元/㎡以上。四—五环成交均价为75167元/㎡，五—六环成交均价为59115元/㎡，六环外成交均价为32486元/㎡。也就是说，2024年上半年在北京六环以内区域置业的成本是每平米59115元/㎡起。
从北京区域、环线新房市场成交的情况看，北京新房市场的门槛依然较高，尤其是城六区和五环内置业的成本依然很大。不过在北京购房政策变动之后，主要是“首套首付20%的比例 首套商贷3.5%的利率”，这个政策让北京刚需的购房门槛也在逐步降低。尤其是首付比例调整，让北京很多新房项目的首套首付金额降到了百万以下。
成交量下跌40%
三居产品依旧是主流
据克而瑞数据统计，2024年上半年，北京70-90㎡面积段产品成交3788套，同比下降48%，占全部成交的24%，是成交的主力面积段，该面积段产品套均价为353万，同比下跌8%。北京70㎡以下面积段产品同比大跌，2024年上半年共成交495套，同比下降62%，在各个面积段中跌幅最大。
与此同时，北京三居产品也是市场焦点。据克而瑞数据统计，2024年北京三房成交量为7940套，占到市场成交量的一半。但与去年同期相比，同比下降40%。为了能够保持较好的市场去化，许多项目都在做90㎡功能性小三居产品，而功能性小三居恰好能够满足当前市场的居住需求，因此导致市场三居成交占据主流。
2024 年上半年的北京利好政策密集出台，为楼市注入了新的活力。但市场表现仍较为低迷，新房和二手房成交量同比均有所下滑，价格也出现回落。二手房市场降价走量也在持续分流新房客户。
北京作为4个一线城市中最后一个落实“5·17新政”的城市，除了对首付、利率、公积金等政策调整响应，还因城施策对多子女京籍家庭、“以旧换新”、绿色建筑等方面进行了调整。预期本轮新政后北京将迎来一波二手存量房需求释放，可能带动部分“以房换房”改善需求入市，叠加“以旧换新”措施的落地，或将带动部分改善性新房去化。对于未来市场的发展趋势，一方面需要关注政策层面的变化，看是否有新的刺激措施出台；另一方面也要关注经济环境的变化以及市场供需关系的调整。
