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事实回放
王某于2005年在北京市丰台区某小区购买了一套自住房，房号为604。该房屋位于顶层，西侧墙壁为外墙，其居室外观见图1。2020年雨季，王某家出现渗漏现象，报物业维修，物业对屋面做了防水维修施工，渗漏问题得到缓解。2021年王某对室内进行翻修，当年7月屋面再次大面积漏水，导致家中墙体以及地板、门窗等装潢变形、发霉。王某认为物业公司没有尽到物业服务管理职责，要求自行找专业防水公司维修，再由物业承担费用。物业公司却表示，2020年和2021年雨季都对王某家屋面防水进行过检查、维修，已经按照双方签订的物业服务合同履行了义务，不同意王某的提议。双方协商无果后，王某将物业诉至法院。
图1 王某家居室外观
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司法鉴定
在法庭上，经原告申请，法院委托北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司司法鉴定中心对涉案房屋屋顶及墙面渗漏原因进行鉴定。
现场勘验情况如下：
1）604室客厅阳台北墙窗户下方的墙面存在渗漏水痕迹（图2），客厅阳台顶板存在渗漏水痕迹（图3）；次卧西墙北侧墙面存在发霉现象（图4），主卧西墙南侧墙面存在渗漏水痕迹；主卧南侧顶板存在渗漏水痕迹，阳台排水口周边存在渗漏水痕迹（图5）。
图2 北墙窗户下方墙面存在渗漏痕迹
图3 客厅阳台顶板存在渗漏痕迹
图4 次卧西墙北侧墙面存在发霉现象
图5 排水口周边存在渗漏痕迹
2）对应604室客厅阳台位置的屋面水落口处防水层未紧贴水落口壁（图6—7）。
图6 水落口处防水层未紧贴水落口壁
图7 水落口周围防水层翘边、凸起
3）对应604室主卧阳台位置的屋面水落口处防水层未紧贴水落口壁（图8），对该处水落口周边屋面进行剔凿，可见防水层下部保温层及砂浆层均为潮湿状态（图9）。
图8 水落口处防水层未紧贴水落口壁
图9 保温层和砂浆层为潮湿状态
4）604室屋面存在修复痕迹（图10），客厅阳台北墙外墙存在开裂现象（图11）；客厅阳台窗框和西侧外墙存在裂缝，次卧西侧外墙存在开裂现象，开裂位置位于5层顶板位置。据原告王某陈述，5楼业主曾因次卧西墙漏水问题找过自己，后来发现是外墙漏水导致，现场原被告都认可由于外墙饰面砖和勾缝处存在裂缝，导致下雨时雨水聚集于外墙的构造层内，从而导致涉案房屋墙面产生漏水。
图10 屋面存在修复痕迹
图11 阳台北墙外墙开裂
鉴定结果
根据现场勘验情况进行如下分析：
1）604室客厅阳台位置对应的屋面水落口处防水层未紧贴水落口壁，主卧阳台位置屋面水落口处防水层未紧贴水落口壁；对水落口周边屋面进行剔凿，防水层下保温层及砂浆层为潮湿状态。
2）604室客厅北墙窗户下方的墙面存在渗漏水痕迹，对应的外墙存在开裂现象；次卧西墙北侧墙面存在发霉现象，对应外墙存在开裂现象。且原被告均认可外墙饰面砖及勾缝处存在裂缝，下雨时雨水聚集在外墙构造层内，导致墙面渗漏。
综上所述，通过现场勘验，北京市丰台区某小区604室屋顶漏水为屋面水落口位置防水层存在缺陷所致；墙面漏水原因为外墙饰面砖及勾缝处存在裂缝，导致下雨时，雨水聚积于外墙的构造层内，从而导致涉案房屋墙面出现漏水。
法院据此进行了责任认定和判决，困扰业主多年的问题也终于得到了解决。
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