出门看天气，买房看数据。
对于房票有限的普通人来说，并不是每个区域都值得买。
在多变的形势之下，能看清未来的永远都是数据，用数据读懂楼市，才能对目前的市场有更准确的理解。
01.
一季度供求基本平衡
去化冰火两重天
2022年1-3月市区（不含江都区）住宅供应32.04万方（2482套）、销售30.81万方（2525套），同比去年1-3月，销量下降66%，成交均价16342元/㎡；
商办供应5.61万方、销售6.57万方，同比去年1-3月，销量上涨22%。
1-3月江都区住宅成交11.8万方，成交均价13291元/㎡，同比去年1-3月，销量下降62%。
扬州楼市百科制图（不可商用）
回看扬州21年上半年的土地和销售市场，那对于销售同比大幅下滑就能欣然一笑。
但对比18-20年一季度去化均值55万方，一季度的去化还算是守住了市场，并没有预期的糟糕，国家也在陆续出台政策缓解当前楼市的压力，一切只待春暖花开。
商办的表现出乎意料，下行期同比过去3年均为上涨，就「楼市百科」近期跟金融机构和商业地产公司的较浅交流，从中也发现了一些端倪。
目前市场经济萎靡，叠加疫情的影响，社会闲散资金较为谨慎，投资性行为目前处于观望，一部分进入了中短期存款蛰伏，等待以寻找合适的契机，另一部分进入商办市场以抵御人民币升贬的不确定因素。
02.
当前库存有限
市场回暖趋势渐明
预计2022年，楼市整体的政策环境和市场逻辑不会有太大变化，但楼市将从降温转向分化回暖。
地段永不眠是金科玉律。
这就意味着一些成熟区域仍将是2022年的热点片区，相形之下，一些位置相对没那么好，性价比没那么高的楼盘在2022年面对的压力仍会比较大。
扬州楼市百科制图（不可商用）
板块示意图仅为房产分析定义，非行政区划
截止2022年3月底，扬州市区（不含江都区）狭义库存量约167万方，库存去清周期仅10个月；江都区狭义库存量约36万方，库存去清周期仅5.4个月！
（备注：以上去清周期均按过去12个月的平均去化计算）
关于库存
狭义库存—已领取预售证尚未售出的；
广义库存—狭义库存＋已获取土地尚未领取预售证的，板块库存量数据统计截止到3月31日。
扬州楼市百科制图（不可商用）
从所有板块来看，当前狭义库存量主要集中在广陵新城、东南新城、扬子津、竹西和蒋王等片区。
东南新城板块目前在售楼盘去化压力在「云筑」、「紫云集」和「宝龙城」，其他楼盘剩余库存量有限；
竹西板块目前楼盘去化压力在「中信泰富·锦玥府」和「GZ303地块」、「招商云萃」；
扬子津板块去化压力在「中信泰富·锦麟世纪」；
蒋王的主要库存量集中在「中信泰富·锦上」；
从房管局备案量来看，这几个楼盘销售情况暂时不理想。
江都老城的库存量大的为亚龙花园项目（万达广场），江都市场的整体去化情况较好，但竞争也较激烈。
扬州楼市百科制图（不可商用）
03.
当下以去库存为主
刚需项目成交靠前
2022年第1季度，扬州销量前10楼盘总计成交888套，成交总面积10.7万㎡.
注：本文数据统计时间为2022年01月01日-03月31日，数据有一定延迟，不代表各楼盘实际销售数据，谨供参考。
1-3月市区销售备案TOP10
1-3月江都区销售备案TOP5
3月成交量上升也离不开各家以价换量的政策。
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县区购房动力强劲，外市购房占比达30%。
从购房比例看出，市区和县区的购房占比相当，江都、高邮、宝应、仪征置业市区的意愿和动力较强，接近市区购房人数。
省内其他城市以及省外购房群体比例高达30%，从历年成交结构来看，该部分购房群体呈现逐年上涨态势。
从相关渠道了解，近年一线城市人群投资和养老置业逐渐倾向扬州，尤其随着扬州高铁的开通，比例逐步增加。
东区渐成置业主力区域，北区也在奋起直追。
随着近两年东区和北区土地供应比例的增加，市场的置业也逐渐往东区和北区转移，西区的霸主地位动摇，东区有取代西区的趋势。
扬州楼市百科制图（不可商用）
从置业人群年龄和成交情况来看，刚需置业主要集中在20-30岁，中高改善置业主要集中在30-50岁。
从成交面积结构来看，主要集中在100-120㎡与120-144㎡两个面积段，一个是刚改，一个是再改，两者相加占据市场近8成。
随着购房者对居住需求的提升，舒适度、功能性、品质的要求越来越高，对面积的要求自然增多。
随着众多高端改善型项目的集中入市，改善性需求或将进一步释放。
写在最后：
2022年2月和3月成交量和成交价虽有小幅上涨，但仍处于低位水平。
之前很多人对“金三银四”的期待值拉满五星，但疫情并没有给机会，“金三”并没有预想中的火热，用“稳中有进”来预测的之后扬城的楼市，较为贴切。
