想知道今年至今福州楼市卖得最好的楼盘是哪一个？那就非福州金山的万科城市之光莫属，根据中指数据显示：2022年1-9月份福州市新房销售数据，万科城市之光以销售金额18.44亿元及销售面积6.16万方，排在福州市所有在售楼盘的首位。
现在您是否好奇，到底是一个什么样的项目？能在福州楼市寒冬期，还能受到市场的追捧呢？今天明哥就带大家一起了解一下，这个2022年年初至今的销冠楼盘--万科城市之光。
一、土拍情况：
2020年4月15日，福州市区举行2020年第二、第三场土拍。
两场土拍在同一天进行，这在福州过往土拍中实属罕见。当天共出让了8幅地块，成交金额高达128.4亿元。
其中深圳市丰兆振宏实业有限公司（万科）以41.24亿竞得宗地2020-21号地块，出让面积265.77亩，需要配建3万㎡社会租赁房，按照6490元/㎡回购。按10500元/平回购商业面积8500平米，商业不能少于2万㎡，成交楼面价14160元/㎡，溢价率9.9%，并不算高，和旁边的正荣巨成18687元/㎡的楼面价相比，明显有较大的优势。
当然这都得益于前一场土拍的流拍以及体量大的影响，相关的出让条件也进行了优化调整。
二、项目基本情况：
项目位于仓山区金山大道与三环路交叉口东北侧，占地约265.77亩，容积率1.8，总建筑面积45.6万方，绿化率30%，限高80米。
项目分南北两块地块，有一条社区内天桥连接，其中南区31栋商品房组成的纯商社区，北区9栋楼，包含6栋商品房与3栋公租房，共计40栋18-27层的高层住宅，2268套商品房，528套社会租赁用房，共计2788户，另外项目还规划建设2万方的商业及4050平米幼儿园等配套，户型面积有92平米的三房两套两卫、119㎡、132㎡的四房两厅两卫以及165㎡四房两厅三卫，精装修交付，不管刚需型，还是改善型都有可选择的空间。那为什么在今年的楼市寒冬中能脱颖而出？我想有以下几个方面。
三、项目优势分析：
1、作为福州金山首个的TOD项目，项目的家门口就是地铁4号线的半洲站，地铁的出入口设置在项目南区的东侧。
项目2025年交房，而地铁4号线计划2023年就会开通运营，地铁4号线又号称福州的换乘之王，分别与1号线、2号线、5号线、6号线都可以实现换乘，等到项目真正交房后，即可通达全城，是真正的地铁房，能充分享受轨道交通带来的便捷。
同时项目靠近金山大道及三环路，开车出行也十分便捷。所以在交通配套方面优势明显。
在这里我又不得不介绍的就是TOD项目开发模式。
可能大家对TOD这个词感到陌生，我先简单介绍一下，后续我会做一期视频专门介绍TOD项目，TOD项目通俗来讲就是“地铁上盖房子”，这个房子既包括住宅，也包括商业体、写字楼等，以轨道交通站点为中心，在400-800米范围内打造一个集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的混合功能区，吃喝玩乐一站解决，地铁可通到社区的停车场。
而万科城市之光就是这样一个TOD项目，项目是在4号线地铁洪塘停车场上盖，地下6米到地上3米是地铁停车场，地上3米到9米是社区停车场，相当于房子是在高度9米盖板上盖，所以整体小区台地高度就显了非常高，由于小区停车场是架空层，它的采光及空气流通也比传统地下停车场更加有优势。
后续业主坐地铁回家，即可直接通往社区商场或直接上楼到家，绝对妥妥的地铁房。
TOD 项目通过合理规划，既能实现对土地高效利用，又优化公共交通，缓解城市拥堵，还能建成一个城市综合体，简直就是“一箭三雕”。
对周边住户而言，不仅能享受便捷的交通、便利的生活配套，还能实现资产增值。就拿香港来说，房价和租金都是根据距离地铁站的远近距离，作为主要依据的，多500米和少500米的路，房价的差距可能高达30%。所以未来的万科城市之光一定会比普通楼盘更具升值空间。再者，万科是较早一批介入TOD开发模式房企，拥有深厚的TOD项目的开发建设及操盘运营的经验，也为这个项目加分不少。
2、虽然出让条件中要求配建社会租赁住房，但开发商通过项目优化设计，将三栋的公租房排布在北地块的最北边。
并建在地面上，而商品房的楼栋都建在地面9米之上，两个区域的出入口相对独立，空间上也是是两个独立空间，这样做就很好规避公租房对商品房小区的影响，严格意义上来说万科城市之光就是一个纯商社区。这与福州众多安置房相比还是有较大优势。
3、项目靠近并沿乌龙江畔南北排布，项目很多楼栋是有看江的视野，虽不是一线江景，但这样的江景资源是十分难得。
特别在2021年4月份，福州市发布了《关于进一步完善福州市“两江四岸”规划管控措施的意见》。按照文件要求，沿江地块原则上不再新建住宅，意味着江景房将成为绝唱，江景房资源将更加稀缺。
但需要提醒大家是，不是所有楼栋都可以看江，我会下面项目劣势分析中，做重点分析。
4、项目限高80米，容积率1.8，这么低的容积率在福州市面上还是比较稀见，市面上楼盘容积率大部分在2.5到3.0之间，万科城市之光的低容积率也会给业主带来更好更加舒适居住体验。
5、项目占地265.77亩，总建面45.6万方，在福州算是一个非常大的社区，所以万科在小区配套上也是做足功夫。
不但配备2万方的桔园洲万科里商业广场，还配备的一所4050平米的幼儿园，400平米的游泳池以及13万方园林景观，其中包含众多的篮球、网球、羽毛球场、运动跑道、休闲场所及儿童游乐设施等，可以说能购满足业主足不出户的生活、商业、娱乐、运动、休闲等需求，这在近几年口罩期间，这样得社区配套显得额外重要，绝对是遛娃得好去处。
6、远的不说，项目离乌龙江江滨公园近百米不到，小区空气质量自然没得说，而且也为业主提供一个非常好的休闲公园去处，这样大型公园配套是十分难得。
7、万科物业、万科精装修交付，万科商场、这些都是万科品牌的加持，万科虽不是国企，但具有国资背景的股份制企业。这个在近两年闽系民营房企爆雷不断的背景下，就显格外重要，现在大家更愿意买有国企、央企背景的品牌房企项目。
8、项目定位非常好地匹配了目前金山的客源情况：地缘刚需+地缘置换改善。
9、项目主要户型为92平米的三房两厅两卫，三开间朝南，布局合理，市场主流户型；
119平米的四房两厅两卫，双开间朝南，客厅落地窗观景，南侧设置L型阳台，户型几乎无空间浪费，不足之处，主卧为暗卫，总体对比目前市场主流的大面宽、短进深布局，接受度相对会低一些。
132平米：四房两厅两卫，三开间朝南，大面宽布局，独立电梯，不足在于朝北的两间卧室空间较小，非独立餐厅，有一定空间浪费；
165平米：四房两厅三卫，四开间朝南，大面宽布局，优势在于搭配了宽阳台，劣势在于右侧客卫是个暗卫，总体而言，该项目的户型产品设计上符合市场主流户型。
四、项目劣势分析：
1、 区位来说，项目虽然地处金山片区，但不是金山的南侧的核心生活区，而是金山的工业园区。
周边虽然有星网锐捷、金山科创园等，但项目的东面及东南面的桔园洲创意产业园片区还是以工厂为主。与金山核心区的配套有一定距离。项目北面为金山旧屋区，周边城市界面有待改善，生活气息较差。目前周边还没有公交路线覆盖，但有规划公交终点站，后期会逐步完善。
2、 项目定位地铁停车场上盖，在东西侧设置了小型出入口，以及南北区之间的大门，由于盖板有高度，平常进出都要依靠电梯或者楼梯，虽然西侧也设置了地铁升降梯，但是从社区的规模来看，规划2788套房源，按一家三口，居住人口高达8364人，未来进出社区的就没有那么便利，特别北区楼栋的出行，更需要注意。虽说TOD项目，宣传小区电梯可以直通地铁站，但明哥通过实地踩盘了解，实际情况：仅仅只设置东侧的一部电梯直达地铁站，后续势必影响业主的出行方便。
3、 项目主打的江景房，但并非一线江景，项目周边是金山工业园橘园洲片区，共有5个地块，占地约217亩，根据仓山区金山工业园橘园片区收储地块示意图显示，分为A、B、C、D、E等5个地块。
其中项目西侧的A地块、D地块现已建成金山科创走廊的写字楼。
层高在50米-100米左右，这个对北区楼栋的江景视野景观有较大遮挡，而B地块还没出让，预计层高在50-100米，根据规划：橘园片区外围重点塑造沿金山大道和乌龙江的城市天际线，沿金山大道形成以70至120米高度的创新办公建筑集群，沿橘园洲互通建筑高度为50米，沿乌龙江形成50至100米高度的建筑集群。未来该片区将打造沿江4.0版城市景观带。
特别需要提醒的就是南区西侧还有部分工业厂房，后续这些土地势必重新收储、出让，新控规高度不得而知，有了解小伙伴可以在评论区告诉大家，现在没建不代表以后不会建高的楼栋或写字楼，所以大家要有心里准备，不建议大家参考沙盘模型情况，这个你懂了，有条件最好能实地上楼考察一下。
4、 由于项目靠近三环西路，来往车流量巨大，会有一定噪音影响，特别是景观面最好的20、22#楼，因邻近桔园洲的立交桥，存在粉尘及噪音影响的不利因素。
当然万科也考虑到这个不利因素存在，所以在精装修方面就包含全屋的新风系统及三层隔音玻璃，尽可能将这个不利影响降到最小。
5、 项目除了自己配套幼儿园外，项目周边中小学教育配套目前也是较为匮乏，离项目最近的洪塘小，对口二十九中，教学质量在金山几乎垫底。对于这样一个集刚需、改善于一体的超大社区来讲，教育配套的缺失无疑是该项目的致命硬伤。不知道后续是否有新的中小学配套规划，这个需要大家重点考量！
五、建设情况：
万科2020年4月份竞得土地后，迟迟未能开工建设，主要由于该项目为TOD项目，地铁4号线洪塘停车场的盖下部分，由地铁集团进行建设，而盖上部分则是由万科开发建设，必须在盖下部分完成后才能开始建设，现建设的情况，就如航拍画面中大家所看到，南区基本上完成地下架空层的建设，靠近西侧的18、20已经建到10层以上。
而北区的工程进度要快于南区，大部分楼栋都已建到十层以上，部分楼栋已封顶。
六、销售情况：
城市之光于2021年10月1日开始认筹，11月13日开放售楼部，3月12日首次开盘，共推售5、10、20、22#楼，456套房源，去化320套，去化率70%。项目蓄客周期长，蓄客量充足，也是首次开盘表现优异的原因。但业界同行对于该项目的首次开盘所报的销售数据争议较大，主要是本次采用线上选房方式，又是采用房企自身的系统，当天还发生了系统崩溃等情况。而明哥也通过福州不动产交易中心查询该项目的网签备案情况，截止2022年10月29日截止，万科城市之光项目，取得预售住宅总套数1476套，现已累计销售562套，官方的网签备案数据是不争的事实，万科城市之光成为福州市的销冠楼盘，毋庸置疑！
另外，从万科城市之光的备案均价来看，一期的精装修成交均价约为29800元/㎡。二期成交均价约为30500元/㎡，目前项目周边没有竞品在售，对比已售罄的正荣金山洋房（毛坯纯商社区）在售均价约为27500元/㎡，所以该项目定价相对合理，符合市场预期，但性价比不高！
七、项目分析总结：
万科城市之光项目的热销原因是多重优势因素叠加成果，除了项目定位准确，产品设计优秀，定价合理外，项目自身优势也十分明显，TOD地铁房+江景资源+低容大盘+纯商盘+丰富社区及商业配套+万科品牌的加持，还得益于项目周边在售项目少，竞争压力小，项目蓄客周期长，蓄客量充足，以及项目入市至今，营销推广力度大，市场关注度高。
