9月16日，居住在兰亭上锦（翠海雅筑花园）二期的业主向都市时报反映，小区于2015年交房之后，门禁系统几乎没有正常工作过，多次向物业报修问题也没有得到彻底解决。近日物业要求动用维修基金对小区门禁系统进行彻底更换，部分业主认为，门禁系统交付的时候就不合格，现在更换需要业主出钱，是不合理的做法。
物业针对更换门禁系统张贴的告示 供图
物业则表示，随着入住时间增长，小区楼宇门禁系统逐渐老化故障增多，原系统维修配件已停止生产无法进行维修，加上部分业主认为原来的系统需要使用刷卡太麻烦因此进行改造，目前处于征求意见阶段。
走访
门禁系统存在故障
16日下午1点，记者来到位于春雨路的兰亭上锦二期。小区内共有7栋单元楼，每个单元门口都配有一套可视化对讲门禁系统，小区住户进入需要先刷卡，如有外来访客则需在房号前加拨“0”，业主从家中的可视化对讲系统中确认访客身份后方可开门。
二期二栋张贴的门禁系统故障提示
经过走访发现，小区2栋、6栋存在门禁系统无法上锁的情况，只需轻轻推拉，单元楼的门禁系统就能随意进入。在2栋楼下，物业张贴了“门禁系统故障，待料维修中，以加强巡逻，敬请谅解”的提示，6栋则没有任何提示。
“门禁系统已经坏了三四个月了，任何人都可以随意进出。”住在2栋的彭先生说，门禁系统坏了，住户的自然就难以保障了。
小区可视对讲门禁系统
业主
维修基金应该用在刀刃上
住在兰亭上锦二期的丁女士说，小区自交房以来，多个楼栋的门禁系统都无法使用，一直在不间断地出现各种问题，和物业反映之后也没有得到彻底解决。丁女士认为，开发商在交房的时候这套系统就是不合格的，如今更换需要动用维修基金，让业主来买单是不合理的做法。
同样身为业主的王先生认为，小区单元楼的门禁系统是使用强度很高的东西，每天都有人进进出出，自接房以来，门禁系统一直不是很好用，如今要在小区内大面积改造、更换，让人质疑开发商在选择楼宇门禁系统供应商的时候是否达到了相关的标准。
“维修基金是一个小区的最后一道防线，在我们业主的认知中，应该是在若干年后小区遇到重大安全隐患需要改造才能动用的一笔钱，不是任何情况都可以随意动用。”王先生说，这次使用维修基金改造门禁系统，那以后小区内大大小小的问题都需要用维修基金？针对这一情况，王先生表示，业主应该成立一个业主委员会，来对物业使用维修基金的情况进行监管。
“自2015年入住以来，小区单元楼门禁系统失灵的问题每年都在发生。此外，楼房质量堪忧，沉降严重，有住户窗户玻璃裂开，水管发生爆管、淹水现象，业主一致认为一开始房子就存在质量问题。”郭女士说。
“维修基金应该用在刀刃上，多年后房子老化需要用维修基金的地方更多，现在动用维修基金，这笔钱根本没办法支撑到房子老化，业主就需重新交钱，到时候凑钱会比较困难。”郭女士说，小区很多地方都粘贴广告，广告收益费用没有对业主进行公示，物业可以利用广告收益和业主上缴的物业费来进行维修改造。
郭女士说：“此前业主一直想成立业主委员会，相关的材料已经递交给街道办事处，但一直没有等到回复，也没有相关人员指导和协助我们，所以业主委员会现在都还没成立起来。”
物业回应
楼宇对讲系统老化 部分零件已经停产
兰亭上锦小区和融物业项目经理段先生表示，房子在交房过程中各项验收都已通过，入住之后出现问题物业一直在积极进行处理，随着入住时间越来越长，小区楼宇可视对讲系统逐渐老化故障增多，原楼宇对讲系统维修配件已停止生产无法进行维修。此外，现在的楼宇对讲系统由于使用年限较长，系统相对落后，满足不了部分业主的需求，所以物业准备在小区内进行大规模更换，目前处于征求意见阶段。
段先生介绍，今年6月份小区楼宇对讲系统的主板出现故障，业主家里的可视化屏幕出现看不清人脸的情况，相关技术人员进行维修发现部分零件已经停产。此外，小区的楼宇对讲系统进出需要刷卡，部分业主反映有的小区已经使用人脸识别系统，希望物业进行更换。
“维修基金由住建局统一管理，有业主提出想要更换单元楼门禁系统之后，我们就像住建局申请使用维修基金来进行更换，住建局要求我们先在小区内对业主进行公示，取得三分之二以上的业主同意之后，将由住建局牵头，完成改造等相关事务。”段先生说。
段先生介绍，改造楼宇对讲系统使用维修基金的公示9月初已经张贴，公布期为2个月。公示之后业主需要签字确认自己的意见，如果有三分之二以上的业主同意，改造就能正常展开，改造的地点和费用都会进行公示。如果同意改造的业主达不到三分之二，就不能进行改造，实际的权利在业主手中。
段先生表示，维修基金在业主办理产权证时就已经交清，每户业主平均6千元。此次改造楼宇对讲系统费用预计是12万多，二期共1356户业主，平摊下来每户大概需90元，这笔钱直接从维修基金里扣，不用住户再交钱。针对业主提到要成立业委会，只要通过相关流程满足业委会成立条件即可成立，物业不会干涉。此外，小区的每笔支出每年都会用海报公示出来。
针对成立业主委员会一事，记者拨打马街街道办事处电话，工作人员表示，成立业委会相关事务需要咨询街道城市管理综合服务中心。随后记者拨通该部门电话，但无人接听。
西山区住建局
改造项目属于维修基金使用范围
针对兰亭上锦小区维修基金纠纷这一情况，西山区住建局一位不愿透露姓名的工作人员表示，小区楼宇可视化对讲系统是住宅共用区域，属于维修基金的适用范围之内。
“此前我们工作人员到小区实地查看过，兰亭上锦二期得可视化门禁系统满足改造的条件，后期物业需要将相关的费用、改造方案张贴出来，对业主进行公示，若征得三分之二以上业主同意就能进行改造。”该工作人员说。
律师说法
如设备在交付时存在问题 则不能使用维修基金
云南天外天律师事务所高级合伙人、律师张云龙介绍，维修基金一般是指住宅专项维修资金，专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造的资金，包括设施和共用设施设备使用的房屋等。
“物业使用该资金，要符合保修期满，用于公共部分的维修、改造的条件，同时还需经过有厉害关系业主三分之二的同意，经过有关部门申请同意之后才可以使用。”张云龙说，如果门禁系统在一开始交付就有问题，则不属于保修期满后才出现的问题，不符合使用维修资金的情况。
张云龙说，维修基金由房管局代管，申请过程较为复杂。《住宅专项维修资金管理办法》规定：若要支出维修基金，需遵循“双23特别多数原则”，即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
维修资金的使用最终要得到房产行政部门或管理部门的备案与审核同意。物业或者业主要先后到相关的房管局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个部门办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请施工单位进行维修施工、申请专户银行划拨款项等九大事项。
对于符合以上条件的，确有需要的可以申请维修资金的使用。
房屋维修基金的申请流程如下：
1、物业或业主委员会制定维修基金使用方案。
2、将使用方案张贴于小区明显位置7天以上，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意。
3、先上报区房屋维修基金管理部门，现场实勘后再上报市级房屋维修基金管理部门，合格后下发70%维修款项。
