属于2023年的底色，是怎么样的？
每一个人眼里，看到的一定是不同的世界。喧嚣、颠覆、复苏还是迷茫？甚至来不及用力思考，已经被无数洪流般的信息裹挟着往前跑，有如ChatGPT在刷新着人类对人工智能的认知，亦有如似乎被一把火瞬间点燃的消费热情。我们看不到最真实的全貌，这就更需要冷静与理性。
个人如此，企业亦如此。周期论聊过的太多，那些在大浪淘沙中的幸存者，我们需要去看透所谓的生存之道。这也是作为行业观察者必要的思考。
头部企业是观察一个行业变化的重要窗口。聚焦地产，我们会发现，不少曾经的领跑者已经成为昨日黄花，却总有一些旁观者，总能精准把脉每个重要阶段的深浅，比如贝壳。
作为房地产居住服务领域当之无愧的头部，贝壳凭一己之力串联起了房地产交易中重要的一环又一环，从最早的二手房交易，到新房渠道，再到家装家居等等，早已织成了一张密实的网，而这张网，千丝万缕的脉络，看得到贝壳的“野心”，但也沉淀了贝壳的冷静。
这份冷静，源于贝壳在这一年中反复强调过的一个关键词：中性市场观。
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如何解释这个概念？
我们先放一放，来看看贝壳在过去12个月的业绩表现，也许能更容易理解贝壳所提炼的这一关键词。
3月16日，贝壳(NYSE:BEKE；HKEX:2423)发布了2022年第四季度和全年财务业绩。财报显示，2022年贝壳全年成交额(GTV)为2.61万亿元(人民币，下同)，营业收入为607亿元，全年GAAP口径净亏损13.97亿元。
其中，去年四季度，贝壳净收入为167亿元，超出业绩指引上限和市场的一致预期，GAAP口径净利润为3.72亿元。
财报显示，贝壳存量房GTV全年同比下降23%，四季度同比提升1.5%，均优于市场水平。贝壳新房GTV全年同比下降42%，和市场大势基本持平，四季度同比下降26%，优于市场水平。
可比口径下，贝壳家装家居业务全年实现合同额69亿元，逆市同比提升31%。贝壳租房业务全年在管规模上突破了12万间。平台模式的能力价值和延展性得到进一步验证。
过去两年，整个房地产产业链都经受了前所未有的考验。贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东表示：“2021年中开始市场持续下行，我们在内部也快速进行了一系列调整，应对短期波动，备战市场复苏。“
2022年房地产市场的惨烈，唯有身处其中者才能体会。相比之下，贝壳应对波动及时作出的调整，让它能够更平稳地渡过险滩。
关键时刻，战略预判要果断，战术行动要坚决。聚焦业务本质、风险管控和效率的提升，最大化平台的价值以更好地吸引并留存优质服务者成为核心，这些连贯动作，使得贝壳实现收入跌幅远小于市场调整幅度，而且实现了毛利率同比明显提升。
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我国城镇的人口基数及其对更好住房的追求，决定了，居住服务市场有着庞大的规模。但每个阶段都有其特定的使命。
宏观层面，中央提出的是进入高质量发展阶段；房地产行业，中央要求向新发展模式转变。
如何从“规模增长”到“有质量增长”，这是贝壳给自己发下的必答题。
2022年，贝壳通过一系列管理运营举措，发挥平台和ACN网络效应的价值，帮助平台上的门店降低风险、提升效率，保护和稳定了行业优质产能供给。通过持续推进大店策略，有效提升了社区的房客源覆盖能力、多元化业务叠加能力和抗风险能力。
数据显示，贝壳全年帮助平台3000多个门店进行重组，并持续推进店东的职业化。截至2022年年底，累计超过6900位店东完成在贝壳花桥学堂的职业化学习。而所谓的花桥学堂，可以理解为贝壳服务者的黄埔军校，专门提供居住产业的培训服务。
同时，贝壳搭建门店和经纪人分级的基础设施，建立店、人能力标准，提升平台和店东对门店和经纪人的管理运营能力，更好地建立经纪人的人才梯队。搭建C端、B端、平台员工全面监察的机制，激励各方对违规行为监督举报。并与开发商共同承诺新房销售无客户泄露和截客、洗客等行为，客户联系方式在报备和带看过程中隐藏，经纪人作业的安全感也得到了极大提升。
这些实践，也得到了业绩端的佐证。2022年，贝壳存量房业务贡献利润率同比提升了2.8个百分点；新房业务贡献利润率同比提升了4.4个百分点。新房坏账实现全年冲回，四季度回款天数降至上市以来新低，财务健康度有效提升。
地产界人士都有切身感知，在所有指标都向下寻找支撑的2022年尤其是第四季度，这样数据的取得，是多么不易。
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复盘完业绩，再来看贝壳提出的“中性市场观”，就会明白，它不是为概念而概念。
今年开年以来，北京和其他一二线城市，市场复苏的信号肉眼可见，升温的速度，也超出预期，大家都在热议，小阳春的到来。但这样的热度会持续多久，还需要打一个问号。
对此，贝壳执行董事兼首席财务官徐涛在业绩沟通会上提出，近期交易量回暖显示了房产需求端巨大的弹性，短期回暖必定有常态化交易需求的正常释放，也必然有一部分是疫情下累积的置业需求一次性回补。“短期市场永远具有‘不确定性’，在短期趋势里过度乐观和悲观都是不可取的，我们相信长期看市场会回归均值，进入更稳定的发展时期。”
换句话说，贝壳在内部传达了一个重要的指引：不跟风，不忽悠，不放大焦虑，更理性客观。
表面上，这是对当前房地产运行态势的看法，是短期的；但实质上透露的却是企业一以贯之的态度，即不以短时间的市场表现为锚，而是拉开时长，尽量以理性、中性的目光来看待眼前的事物。这样才能超越情绪波动，获得更客观的认知。
这些接地气的要求，既是作为房地产居住服务领域头部企业的自省，同样也是在助推整个行业变得更加健康与成熟。
基于此，贝壳进一步细致了管理的颗粒度，在一二赛道的组织结构、作业流程、绩效激励上进行了充分融合，也通过培训、实习，帮助经纪人获得装修的知识能力，通过更全面的专业服务能力帮助消费者更好地安家，同时也有效带动了家装家居业务和贝壳租房业务的增长。
这些让我们看到贝壳平台向新居住领域更广泛的延展能力，得到了初步验证。
一个理性的参与者，不会随意追赶任何一波热度，而是在起伏之间，找到最稳定的频率，这是贝壳的思考，也是它在坚守的原则。
