前言：
《郑州楼市》用了十天时间，走访了多个郑州本地大牌开发商以及多位业内人士和投资者，走访了金水CBD区域，东区CBD，二七万达，高铁西广场，高新区写字楼多达52栋，本文试图让楼市粉丝全方位了解郑州写字楼现状，以及里面集合的多方利益博弈。也为有准备投资写字楼的普通大众提供有价值信息和分析。
一、为什么郑州本地大牌开发商，在过去10年郑州写字楼发展中，只是充当了看客或是打酱油的角色？
建业
时至今日，我们都无法知道，建业董事局主席胡葆森，在看到目前风起云涌的郑州写字楼市场时，他是一种什么样的心情？这个目前排名河南第一的地产公司，在过去10年间，在郑州只建了纬四路中州大道交汇处的建业大厦，中州大道1188号的建业置地广场B和C两栋楼，商都路建业五栋大楼和农业东路如意西路的建业总部港，合计四处写字楼。
其中建业置地广场2008年开盘恰逢金融危机，建业以5800元开盘，2010年建业总部港开建前，建业方面曾想改变总部港地块土地性质，建住宅，最后未果。从而不得不请广州集美组设计总部港写字楼项目。开始建业方面信心显得非常不足。
建业总部港的纠结在于，总部港并不在CBD，也就不在东区写字楼集中区域，所以开盘价格临东风路一栋以8800左右均价开盘，开盘效果不错，随后朝农业路方向几栋价格一路走高。
建业五栋大楼是2011年开始，恰逢郑州住宅限购后，商业地产一路高歌猛进时开盘，均价13000元，但目前二手也就在14000左右。建业内部透漏：“建业在郑州一直没有进入郑东CBD区域，也没有在高铁商务区拿地（建正东方中心项目建业只拿品牌与正商合作），主要原因还是老胡对进入郑州写字楼缺乏足够信心。并且建业以住宅起家缺乏商业地产、设计、运营、管理的专业团队，导致建业在郑州写字楼市场只是配角。”
正商
正商的张敬国则是在航海路自己项目临路部分建一两栋写字楼，一则吸引商业人气，二则通过写字楼提升小区小户型出租价值，在住宅和写字楼互动中写字楼也只是配角。
高铁区建正东方中心算是正商的第一个成规模的写字楼作品，也由此项目开始锻炼自己的写字楼人才和队伍，如今建正已经交房，部分客户已经开始入住并使用。
建正之后，2013年和2014年的冬天，每次去龙子湖都会在主要的路口见几个穿着红包大棉袄的女孩子，手里举着大广告牌，散发正商龙子湖四大名筑和书香华府的宣传单页。
正弘
正弘李向清接触写字楼是从东风路文博东路的世博中心开始，2011年开始时以11000元左右开售，而时至今日二手房12000元的价格都卖不掉。要说位置不差，为什么世博中心如此遇冷呢？
2014年几乎一整年，世博中心都在维修室内空调机位留在房间内问题。此举在交房时曾遇业主强烈抵制。我们也从中看出正弘在开发写字楼中暴露出自己的短板。
随后李向清认识到问题严重性，随后在西区数码港写字楼和东风路科新路的世熙中心，加大调整力度，世熙中心全部改用三菱电梯。西区数码港采用的蒂森克虏伯电梯，在加强品质和区域位置占优的驱动下，卖和还行，西区数码港8800左右均价，开盘后自用客户和投资客户基本各占50%。目前李向清对花园路正弘国际中心关注度非常高，在经济新常态下，开发商对自持商业非常看重，或许是公司未来重要资产。
世界上没有无缘无故的成功，也没有无缘无故的失败。
绿地
绿地集团在郑州写字楼的成功在于对写字楼的“专业、技术、人才、规划、设计、管理”等方面全面超过本地开发商。并且绿地对某个商务区往往充当城市运营商角色，而不是着眼于某一栋，或两栋单体项目的建设与销售，这些差距河南本地开发商在短时间无法弥补。
金成
那么郑州本地开发商是否可以做小而精的项目呢？
答案是肯定的。十多年前金城从经三路金成国际广场到紫荆山路的金成国贸，到红专路一带的金成大厦，再到CBD内环的金成东方国际广场。金成在多年写字楼运营中还是积累和摸索了不少经验，无奈姚寨路的一个金成时代广场拖住了一个金成的脚步，陷入泥潭。从此在郑州写字楼市场再无作品，不禁让人心生惋惜。
楷林
楷林则是金城之后本地后起者，位于金水路东路楷林国际目前还是3元/每天的租金，是金水东路区域写字楼管理运营最好的项目，也位列郑州写字楼前几名，并且空租很少。郑州写字楼专业人士看楷林，则正把目光集中在楷林的金水东路的楷林IFC，这个项目的位置并无太大优势，未来楷林集团是否在此处继续上演传奇，着实值得期待。
二、郑州写字楼目前出租情况
二七万达
（1）《郑州楼市》走进大学路万达广场写字楼，里面人气并不足，交房已经快3年了，里面入住率约60%左右，户型从40多平开始，看出万达对这个写字楼只是图快销，并没有在意后期该楼的品质。
王冉在此处有两套，一套41平方，一套70平方，70平方的朝向东南买时价7550元/平方，41平方的一间朝东，买时价6700元/平方。目前租给一家中介公司，月租金合计5500元。
这跟东区一套三房的租金大体相当。《郑州楼市》在西区的调查中看到，由于西区缺乏相对集中的产业优势，导致西区写字楼并不火，从去年开始裕达国贸不少公司开始迁到东区千玺广场（大玉米）写字楼，租习惯地标写字楼的公司还是习惯再次租用地标写字楼。
东建材片区
（2）在郑汴路和中州大道附近围绕东建材，凤凰建材城，红星美凯龙，居然之家等家居建材卖场的写字楼，有英协广场，建业置地广场，建业五栋大楼，升龙环球广场，居然之家北侧世贸中心大厦等组成。
英协广场月租每平方约40元，建业置地广场每平方月租约50元/平方，世贸中心约50元/平方，建业五栋大楼月租是60元/平方。
在这些写字楼里面，有灯饰公司，壁纸公司，装饰公司，门业公司，油漆公司等。
由于东建材一带的拆迁和专业卖场高昂的租金，不少人已经把展厅建在这些写字楼里面。
美家门业的展厅就在建业五栋大楼A座的5层，300多平方展厅。老板李东润说：“商场租金太高，不少店都进写字楼了，在网上做推广，派业务员进小区做活动拉人气，这样生意一样做，你在附近这些写字楼转转，装修用的什么都可以买到，价格绝对比卖场便宜，我在这里有8个网络客服，5个跑小区业务，比进专业卖场利润好不少。”
在李东润背后是写字楼和专业卖场之间的比拼，《郑州楼市》调查了红星美凯龙和居然之家租金。红星美凯龙租金是一层260元/平方米，店里有一面门的，公摊率按20%计算，两面临门公摊30%计算，三面临门公摊按40%计算，也就是说如果一个店三面临门，实际租金430元/平方。二楼三楼每平方会低50-100元之间。
居然之家是这样算公摊，开始招租时，进行实测店内面积，一般按15%公摊计算。《郑州楼市》发现居然之家通道是2.4米宽，红星是3.2米，所以红星公摊会大些，居然一楼以230元/平方/月计算租金。
