自从教师轮岗、教培整治进行双减后，学区房承受了巨大的压力，从先前的领涨到现在的领跌，价格波动很大。
学区房暴跌一直是一个很热的话题，但现在暴跌之后的溢价还剩下多少，却鲜有人统计出来。
如今上海学区房的溢价还剩下多少？或者说上海的学区到底还能值多少钱？
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上海的学区房分为一梯队、二梯队和三梯队，三个梯队之外的俗称“菜小”“村小”。
其中一梯队的学区溢价最高，二梯队溢价大幅降低，三梯队基本没有。
而一梯队中又以顶级学区溢价相对最高，这些顶级学区要么是一梯队一贯制，要么是双一梯队组合：
静安区：静教院（一梯队一贯制）
黄浦区：上外黄外+大同初（双一梯队）
浦东新区：上实东（一梯队一贯制）
浦东新区：福山外国语小学+建平西（双一梯队）
闵行区：闵实验+莘松（双一梯队）
静教院是上海最顶尖的一梯队一贯制牛校，对口的海防村（邨）是唯一可以低总价上车的热门学区房。
海防村一度因为成交价超过20万元/m²登顶上海最贵的学区房，当然带来的学区溢价也是最高的。
海防村小户型27-33m²的成交价最高，基本在19-22万元/m²之间，46-49m²的在14万元/m²左右。
海防村的建成年代是1990-1998年，我们和旁边1995年非学区的安西小区（静安二中心+市一中学）对比：
安西小区小户型29-36m²的挂牌在7.4万元/m²左右，成交在6万元/m²以上；50m²的挂牌在7万元/m²。
我们可以计算出，海防村小户型的学区溢价是12-15万元/m²，以27m²为例就是324-405万。
只要多花三四百万，就能让孩子上一个全市顶尖的牛校，是不是很值得呢？
我们再来看看黄浦区的上外黄外+大同初（双一梯队），学区溢价是多少？
对口上外黄外+大同初最热门的学区房是市民新村，同样具有低总价、成交活跃的特点，当然价格也高。
去年5月市民新村一套16.2m²的小户型卖到了23.76万元/m²的“天价”，刷新上海学区房记录！
当然这个小户型比较稀缺，挂牌的少，而且现在价格都有所回调。
今年初成交的一套17.8m²在19.3万元/m²，目前29-34m²的挂牌在18万元/m²左右，我们取一个小户型18万的均价；
对标旁边学区相对弱的瞿溪新村，25-33m²的挂牌在8.4-9.5万元/m²，成交价在8万元/m²左右。
我们计算出，市民新村的学区溢价是10万元/m²左右，以能买到的29m²户型为例溢价是290万。
接着继续看浦东新区的上实东（一梯队一贯制）学区，溢价又是多少？
对口上实东的金桥酒店公寓（房龄1995）是成交最火的学区房，小户型47m²成交价在8.6万元/m²左右；
我们对标旁边建于1993年的非学区房金杨新村十一街坊，小户型45m²的成交价在4.5万元/m²。
以此计算出，金桥酒店公寓的学区溢价在4.1万元/m²左右，47m²的溢价约为193万。
再看浦东新区的另一个强校组合福山外国语小学+建平西校，所对口的梅园三街坊是最热门的学区房。
梅园三街坊小户型27m²的成交价在15.4万元/m²，29m²的在12.6万元/m²，50m²的在10万元/m²。
我们对标旁边的非学区房乳山四村，当前29m²的挂牌在9.6万元/m²；50m²的挂牌8.5万元/m²左右，成交在7万元/m²左右。
以此计算出，梅园三街坊的学区溢价在3万元/m²左右，29m²的溢价约是87万。
再看闵行区的闵实验+莘松（双一梯队）组合，对口的学区房莘松三村成交很火。
莘松三村小户型36m²的成交在7万元/m²，50m²的在6.5万元/m²；
我们对标旁边学区一般的莘松二村，小户型38m²的成交在4.1万元/m²，44m²的在3.3万元/m²。
以此计算出，莘松三村的学区溢价在2.9-3.2万元/m²，36m²的溢价在110万上下。
闵行另一个对口闵实验（畹町校区）+莘松（双一梯队）的高兴花园更加热门。
不过因为2021年划进了曹行小学（菜小），外地家庭有可能统筹过去。
这个变动使得高兴花园的学区不再稳妥，随之到来的就是价格大跳水，溢价大幅降低。
今年高兴花园（二三四街坊）小户型37m²的成交价在5.7万元/m²左右，47m²的在4.9万元/m²左右，再也没有了之前的10万高价。
我们对标非学区的罗阳四村（罗阳小学+罗阳中学），小户型37m²的成交价在4.5万元/m²。
以此计算出，高兴花园的学区溢价只剩下1.2万元/m²，37m²的溢价是44.4万，非常低。
上海有两百多个板块，分化十分复杂
贵的地方太便宜，便宜的地方太贵
上文提到的每个板块我们都有详细评测文章
