1 、到底几个盘有 七五折？
2020年 2 月 16 日，恒大在营销噱头上故伎重演，终于火了一把。
先是在网上通过各种渠道流传一份所谓的机密文件，还是许老板签署的，看似面面俱到，实则语焉不详，最终吸引人的就是三个字，七五折。按照国人的尿性，有了这三个字，其他的就不要看了。要不是疫情期间，估计就得冲向恒大们的售楼处了。
有所谓资深地产打工仔看到七五折激动不已：恒大疯了。百忍老师没忍心评价他：恒大没疯，倒是你有点疯了。
不过是许老板每年都玩的一个手段或者花招而已，没啥新鲜的，只不过在这个疫情时刻，大家都闲着没啥，传播一下呗。而大型媒体都被恒大拿广告搞定了，所以也不会有人去做什么深度调查。
于是，借助国民心态和疫情心态，几个小时的舆论风暴就忽悠起来了。
期间也有点声音揭露真相，被淹没的更多。没有像双黄连那样，一个小时之后就出现反转。恒大巨大的广告投入起了关键作用。
当然有人真的去问了一些楼盘，得到的答复是：
我们不参与，我们只有去化率达到了 95% 的尾盘才七五折，我们只有部分项目如此，我们只有滞销盘如此。
首先是南京分公司说：我们不参与这个活动。
其次北京分公司说：我们是高端豪宅，更不参与此活动。
最后大家选了东莞的翡翠华庭作为案例，这可是三线城市代表，发现这个盘打了七五折。结果再细看，之前卖15300，这次是在先把价格拉到19200之后，再打七五折，也就是14400，从表价上，不过便宜了900元而已，也就是便宜了不到6个点而已。
这就是所谓的恒大全国楼盘七五折真相。
2 、七五折真的打不起
其实去年恒大销售主要靠降价拉动，或者叫以价换量。总体利润已经下滑较大。真的都打七五折，几乎所有的项目都得赔钱，所以根本行不通。再说了，真七五折，地方政府估计也不干了，市场被搅乱了，还怎么卖地？
所以这注定是一次营销的噱头，是一次对全国人民的忽悠。
这样的套路其实不是许老板的首创，马老板的双十一不是年年如此吗？先把价格拉上去，再把折扣打下来。但那是马老板对付七成感性女客户的。
许老板有样学样，去年十月一不就搞过么，搞一份写着机密的神秘文件，在网上到处传播，然后大家发现所谓大折扣就是一场空。
我们中国人嘛，年年都这么来，所以大家习以为常，许老板不觉得是事，有关部门不觉得是事，几个小老百姓发现被忽悠又算啥？只能让自己学聪明点。
百忍老师告诉你一个基本的判断标准：
没有全国性的地产专家，因为每个城市千差万别，凡是全国性专家的都是忽悠。
也没有全国性的统一折扣降价，凡是这类消息，都是假的。恒大也一样，去年卖了6000亿，很多楼盘热销，你给他搞个75折，成千上万的老业主还不疯了？
恒大不是有无理由退房政策么？其实你也用不上，因为那是有期限的，而且肯定时间很短。要不去年济南府恒大滨河左岸老业主们干嘛因为其大降价而把售楼处砸了？直接退房不久完了么。实际是退不了，签完合同了，不光开发商不想退，政府和银行也不会同意。
所以热闹热闹就散了吧，真正的赢家是媒体们，你没看到，恒大这么一搞，其他家坐不住了，什么富力、世茂等都跟进了。恒大的鲇鱼效应显现，可谓疫情期间的网上媒体们的意外收获。
但是，我们要问得是，真正的效果如何呢？能卖出房子去吗？
3 、 5000 元员工们自己掏
这里先把恒大三天前搞得交5000元可退定金的实际情况说起。这是一份内部调查资料，实情如下：
自政策实施以来，恒大所在北京区域11个重点城市公司中，约45个项目，共认购约3900套房源（相比14日的1300套，认购套数上涨近3倍)；但基本为员工交钱或合作方分销等交钱，反正只有5000元，而且很容易退。
明细如下：
【青岛】恒大青岛在售项目仅1个，恒大悦珑台，2.12开始正式实施该政策，2.29截止活动。交5000为小定，5.10日之前可退。若自己买了就抵2万元房款，若推荐朋友买，有1万元奖励另加1%佣金。12日实施到现在，共有约42组客户交小定，员工占主要比例。
【海阳】恒大阳光半岛同样执行以上政策，但效果不佳，参与人数只有个位数。
【潍坊】恒大名都和翡翠华庭基本售罄，滨河左岸未开盘，基本没参与。
【济南】目前济南在售项目共8个（恒大绿洲、恒大睿城、恒大龙奥御苑、恒大翡翠华庭、恒大滨河左岸、恒大财富中心、恒大金碧新城、恒大城），住宅、公寓、写字楼产品，截止到2月16日，其中4个重点项目共计收客438组，详细如下：公寓共78组：恒大睿城公寓共认购员工28组；恒大城公寓50组左右；住宅约360组，恒大绿洲210组左右；恒大滨河左岸约150组，均为员工
【烟台+威海】恒大烟台在售项目4个，御海天下10、御景半岛15、御山华府7、御澜庭5。威海在售项目3个，御澜庭45，御景半岛5，海上帝景218，合计认购约300组。经纪人及员工认购占据绝大多数。
从山东的项目可以很清晰的看出来，就是内部员工和销售渠道在自己玩或者叫做样子给上边看而已，外人基本没参与，当然也很难参与，都在家里蹲着呢，钱哪能说交就交？又不是内部员工，交完了退不了咋办？
所以，恒大所宣布的3天收了47540个定金，实际上是几万员工为了配合许老板这个活动，交得一点投名状，甚至连这个都算不是，只能算是表忠心的小款项。
许老板的用意当然不在此，而在于借此形成拉动更多人参与，形成全民炒房之热潮，这样，房子就自然好卖了。
但是，这是需要天时、地利、人和的诸多要素支撑。市场自去年进入冷周期，而今年如此疫情之下，大家对工作和收入都有所担心，怎么可能敞开了炒房？关键是也没哪个环境和心情炒，也炒不动了。
所以许老板的活动，看似热闹，实际没有多少效果，甚至都不一定赚回广告费。而且过一段时间，再把这些钱退回去，再折腾一回。除非价格出现上涨，在目前的局面下，可能性有多少？
4 、债务压顶的无奈尝试
那么，许老板为什么要可劲的这么折腾？这毕竟是全国性的忽悠，对信用是一种损害。你老说狼来了，狼来了。狼又没来，这样几次下来，恒大以后的广告谁还信？
而且让更多不明真相、不了解真实地产情况的吃瓜群众们以为地产真的要大降价了，开发商真的不行了，原来楼盘的利润这么高啊？那他们更不急着买了。
总之，因为这次的模糊信息，给相当多的国人们传递了一堆被误解的信息，这才是对地产业的最大伤害。
其实他也是没有办法，但凡有法子，他也不会有此无奈之举。恒大缺钱呀，而且有苦难说。西贝的贾老板喊了两嗓子，就有银行把钱贷下来。房地产可没有这个待遇，关键是数额也不够。
恒大去年中期发布的集团总负债已经超过18000亿元，这是个天文数字。去年底的还未发布，估计会更大。恒大是国内负债最大的地产企业，碧桂园不过才14000亿。资金压力始终紧绷。
在疫情爆发钱的一月中旬，恒大连续发了 1月份恒大筹备发行 60 亿美元债券，利率水平均在 11.5% 至 12% 。都是两位数，在当前的地产行业利润之下，利率不可谓不高。
1月 16 日，恒大与瑞信、美银证券、法国巴黎银行、建银国际、光银国际、中信银行 、天风国际及瑞银订立购买协议。据此，恒大将发行一笔 10 亿美元于 2023 年到期的 11.5%优先票据，以及一笔 10 亿美元于 2024 年到期的 12.0% 优先票据。
5天后，恒大间接全资附属公司景程有限公司作为发行人，与恒大地产集团、天基控股及附属公司担保人就发行两笔合同 40 亿美元的优先票据，与瑞信、瑞银、美银证券及天风国际订立购买协议，将发行 20 亿美元于 2022 年到期的 11.5% 优先票据，以及 20 亿美元于 2023 年到期的 12.0% 优先票据。
恒大2020年首月成绩单是销售405亿，这其实相当一部分是去年底转过来的业绩。今年二三月售楼处再不开，整个一季度就基本泡汤了。而恒大今年的业绩指标是6500亿，其中上半年是3500亿，因为有大笔债务到期要还，这是硬指标。
所以你可以想象许老板的日子在疫情期间有多艰难——在没有回款的情况下，每天的债务和利息又增加了多少？
出来混是要还的，许老板当然知道这个道理。 问题是他已经穿上了红舞鞋，停不下来了。两万亿的大摊子， 14 万人的大架构，不拼能行么？
今年这个大考之年，对于国企央企自然问题不大，但对于负债率高的民企，真是一道生死关了。这就是恒大频繁动作之后的无奈之局。
