曲江这几年在西安新房市场中并没有太多的声量。
最近一波的新房集中供应，还要追溯到三年前的中海曲江大城、阳光城PLUS、雁栖玫瑰园，而随着这批红盘的交付，整个曲江一、二期已经完全进入二手房存量市场。
现在想要入住曲江，要么选择零星的住宅、商办大平层，要么只能去二手房市场淘。
同样尴尬的是，由于可供选择的改善新房有限，早些年住在南湖边的高阶购买力，已经在向改善大宅频出的浐灞、高新，甚至更远的沣东、沣西迁徙。
曲江想要继续向上迭代，城市边界的外扩是为数不多的出路。
壹丨曲江三期 规划流出
去年9月，长安区政府和曲江新区管委会联合举行了西安杜陵遗址保护区及其南侧区域合作共建签约仪式。
通稿内容显示，双方将在杜陵打造约10平方公里的杜邑文化科技产业园，“曲江三期”渐渐有了眉目。
大半年的沉淀后，近日区域合作共建再传出新的消息。
曲江三期的核心承载区——杜邑文化科技产业园位于杜陵西路和杜陵遗址文物保护范围以南、包茂高速以东、东长安街以北、长鸣路以西。
从效果图来看，杜邑文化科技产业园核心区也是商办写字楼集群，搭配商业、住宅、医疗、教育等开发用地。
如果后期的土地规控图能按照效果图落实，这里一定是曲江未来土地、新房的集中供应地。
贰丨曲江的确该发声了
网传的这份规划图，最终会落实多少、以什么样的形式落实，还有待官宣。但积极的意义在于，曲江终于可以大施拳脚，有了新的开发方向。
过去二十年的时间里，曲江经历了“郊区到中心”、“扩张到饱和”、“旅游区到核心主城区“的演变，因为常住人口、流动人口的不断进驻，城市建设迅速推进，成立初的曲江，还是老西安人看不上的城市荒郊，现在想在这荒郊之上，却觅不得一处安身之所。
回顾曲江的发展历程，其实是一部不断寻求版图扩张的“成长史”。在一期的土地上，管委会围绕历史遗迹、人文资源兴建了大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江国际会展中心、曲江池遗址公园、大唐不夜城等一批热门文旅IP，同期沿着大唐芙蓉园、南湖兴建了一批住宅项目，如耳熟能详的中海铂宫、华侨城108坊、金地湖城大境、金地九玺、芙蓉世家、曲江诸子阶等，曲江被称之为“西安富人区”不是没有理由的，的确是西安最早集中开发大面积改善产品的区域。
一期开发告罄后，已经高度饱和的曲江必须要外溢扩张，曲江二期应运而生。首次扩张，曲江还是颇为顺利的。
2014年
2021年
可在二期成型后，区域开发又陷入了瓶颈。
回顾2020年-2022年的土拍，曲江一共推出了千余亩的居住用地，数据看着还不错，但其中有近八成“QJ”开头的地块，供在了曲江大明宫板块，曲江一期、二期这样的“原生区域”已经拿不出地了。
中海曲江大城约666亩的居住用地，是曲江在平整完三兆村前，能够供出最完整、可供连片开发的用地，无论是兰科的袖珍地块，还是中铁建斥巨资刷下的地王，本身都有局限性。
同是开发区，曲江在土地市场的表现着实乏力。同期，港务区供地约5000亩、高新区约6500亩、西咸新区更是高达万亩。
经开区也通过板块的扩张，将高铁新城、草滩、泾渭新城等一众区域收入辖区，敢为人先的曲江怎么能不着急？
跨区域的托管、飞地模式，是曲江外扩最为常见的区域开发模式，如大明宫、临潼旅游度假区、渭南等地。
但最好最快的发展路径肯定是沿着地缘外拓。这也是为何这两年一提到曲江托管雁鸣湖、白鹿原甚至蓝田的讨论，大家都很积极，从侧面看出民众对“曲江模式”的向往及认可。
这次流出效果图的杜邑文化科技产业园，便是最契合区域开发、外拓的优质板块，地缘靠近曲江一期、二期，期待值MAX。
叁丨期待更好的曲江
遗址保护区的存在，决定着未来沿线的区域建设，必将以低密开发用地形态呈现，基于土地性质和雁翔路沿线的开发调性，住宅类产品大概率高端改善类。
这些年我们接触了不少住在曲江或曾经在曲江置业的小伙伴们，美美提及这个区域，大家都很喜欢这的环境和配套，随处可见的绿和聚拢全国关注的文旅、商业资源，是曲江独有的区域标签。
曾有一位粉丝打趣地跟我讲，曲江在他的视角里，是西安这么多区域中，发展最完美的一个区域，没有之一，吃喝玩乐购，两公里的生活半径可以轻松搞定。
很多人置业就图住得舒服，玩得开心，曲江虽然没有太多的“硬核”产业，但并不妨碍曲江在置业群体眼中的“高阶地位”，买在曲江、住在曲江，潜移默化地成为了一种身份的象征。
唯一的缺点，还是曲江太缺地了，这也在源头上限制了曲江的配套升级。
在2018、2019年的时候，我们就认定曲江后续的发展势头会围绕雁翔路展开，从管委会的乔迁，到三甲医院的选择，再到公立/私立名校的落定，包括高端住宅的布局，一条雁翔路，沉淀了曲江太多的优质配套。
这次外扩也不例外，整个曲江三期衔接雁翔路，围绕杜陵遗址去开发，是趋势，也是必然。
