立德君听说,购买存在两次抵押的法拍发房,可能无法过户,法院也不管。事实真是如此吗?让我们一起来聊一聊。

我们首先要清楚,什么是法拍房?
法拍房:通常是因为债务人无法履行借款合约或无法清偿债务,债权人通过司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下的房产进行拍卖,以拍卖所得偿还债权。
谁可以购买法拍房?
刚需自住购房者:这类人群通常资金紧张,法拍房的性价比高,适合他们购买。
具有购房资格的自然人:需要具备完全民事行为能力,符合当地购房政策
购买法拍房也没有太多具体的要求。
那购买法拍房以后,这个房子拍卖以前的抵押债权跟你有关系吗?
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变更财产的规定》(2020年修订版)第28条:“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权,因拍卖而消灭”
什么是担保物权?
担保物权是指债权人所享有的为确保债权实现,在债务人或者第三人所有的物或者权利之上设定的,就债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,优先受偿的他物权。与法拍房相关的,就是抵押。
举个例子:假如小B欠了小A钱,但是小A怕小B还不上,就让小B 把房子抵押给小A,小A的权利就是抵押权,属于担保物权。
什么是优先受偿权?
优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。
什么是因拍卖而消灭?
房子的抵押是要在不动产登记中心登记的。没有登记,是没有法律效力的。“因拍卖而消灭”是说,拍卖成交之后,法院会向不动产登记中心出具《协助执行通知书》,内容包括:将某某房屋过户给你;解除对某某房屋的抵押,抵押效力消灭。
不动产登记中心会按照《协助执行通知书》,把房子过户给你,同时,会将之前房屋所有的抵押登记注销,不管有多少次抵押。你拿到的房产证,不会有抵押登记。
所以,当你成功拍下一套房子时,法院会负责全部清除,前面的抵押与购买方没有任何关系。无论这个房子是有几次抵押,都不会存在无法过户问题。

立德君建议:法拍房市场虽然充满机遇,但也存在诸多风险。对于存在两次抵押的法拍房,购买者务必保持警惕,充分了解情况,在购买法拍房前,务必通过相关渠道了解房产的抵押情况、产权归属等详细信息。咨询专业人士,注意拍卖公告,仔细阅读拍卖公告,了解拍卖房产的详细信息及注意事项,确保自己充分了解竞拍的后果谨慎竞拍。通过增强风险意识,我们可以更好地规避潜在的风险,保障自己的购房权益。在购买法拍房时,我们要做到三思而后行,确保自己的权益不受损害。