在天津房地产市场快速发展的过程中，河北区仿佛一直在原地踏步，在售新盘均已“熬”成现房。城市更新如火如荼，河北区也迎来了属于自己的城市更新项目，这一锦囊妙计能否打破河北区楼市的沉寂？
从去年到今年，河北区楼市的关键词就是“降价”。
南开、河东、河西新盘入市势如破竹，土地市场持续火热，城市更新不断加码。相比其他几区的龙争虎斗，河北区则略显凄凉，新房市场去化乏力、土地市场青黄不接……目前来看，河北区今年入市的新盘也只有中车津浦智汇港和盘活项目——中山路1903。
2023年，河北区新房共计签约17.9万㎡，环比2022年上涨77%。市区现房+降价，还有新政的加持，对购房者的吸引力很大，以价换量去库存的效果十分显著，但同时也暴露出很多问题。
从整体的成交均价来看，2023年河北区的商品房成交均价28395元/㎡，环比2022年下降2.4%。这也反向说明，区域内在售的各个项目，或多或少都有降价。即便是占到了全区成交量1/3“销冠”——中海十里观澜，也将总价控制在280万-470万之间，还有车位和装修补贴的赠送。
区域内新盘降价幅度最大的是首创天阅海河和津投资本御河桃源。
- 首创天阅海河高层建面约172㎡的精装现房，从总价630万降到490万，单价降了7000元/㎡。
- 津投资本御河桃源单价相较之前降了约5000元/㎡，建面约50㎡的高层户型总价98万起，把市区的门槛拉低到百万以下。
- 中国铁建西派国印，一期建面约105-130㎡的高层现房，总价313万起；二期建面约89-109㎡的高层，总价261万起。
这也给河北区的楼市带来了一系列连锁反应，区域内的二手房同样面临着窘境。新房市场价格持续走低，挤压二手房价格，二手房市场出手难度较大。二手房价格持续走低，区域内的中国铁建国际城等次新房社区，价格已回落到2016年水平。
河北区楼市竞争力弱的原因究竟在何？
其一，河北区购房者以地缘性客群为主。区域内在售的新盘，面向的大多是地缘性客群，外地人成交占比低；其二，河北区缺少属于自身的“标签”。不论是刚需还是改善，总有替代品出现，且其他区域的迭代产品扎堆，还有优质教育资源的吸引，在南开、河西等区域的衬托之下，河北区自然难以出彩；其三，城市界面差仍是区域内发展面临的较大问题。
站在发展的角度来看，河北区想要改善原地踏步的现状，就必须要有所突破，比如用低总价房源搭配优质教育资源，吸引外来购房者；或者加速更新城市界面，在交通、商业等各个方面，改善出行环境，提升区域形象。
城市更新正是克服河北区“城市病”的一剂良方，通过调节区域的结构与功能，增强整体区域动能。河北区的城市更新，正酝酿着一系列新机遇新变化。
这一囊括36万㎡的大城项目，能否为河北区的发展带来新的转机？
2月18日，位于河北区南口路的中车科技创新城项目开工，拉开了河北区城市更新的序幕。
除了对老旧小区进行提升改造外，该项目还规划了住宅、商业、教育等配套设施。36万㎡的建筑面积中包含了21万㎡的住宅及相关配套以及15万㎡的商业和产业综合体。
（中车科技创新城项目效果图）
刚在3月初开盘的中车津浦智汇港是中车科技创新城打造的首个住宅产品，项目一期主推建面约76-122㎡的高层产品，打造大面宽，落地窗的户型风格，首开1、9号楼，毛坯交付，主要面向刚需和刚改人群。
（中车津浦智汇港售楼处实拍）
城市更新是城市发展的大势，中车科技创新城的起步也是区域转型的第一步，这对河北区来说，或是一个重新崭露头角的机会。
城市更新是长期伴随式的发展模式。
从前，城市发展讲究以人聚城，人多了才形成了完整的城市界面；现在，城市更新更强调以城聚人，好的城市界面，齐全的配套才能吸引人才进入城市，从而实现城市发展的续接。
中车科技创新城项目拉开了河北区城市更新居所迭代的序幕，作为一个大型的城市更新项目，注定了整个区域的发展周期不会太短，多数设施和配套均处于规划或在建阶段，需要一定的时间去兑现。
当然，河北区的楼市发展受多方面的影响，要改善现状不能单凭城市更新。目前，河北区楼市面临的是来自供需双方的压力，供应量少、可选择的新盘也少，购房者的目光自然难以聚集于此。随着未来土地和新盘供应的提升，加之城市更新推动，区域内配套不断完善、产业及人口的不断导入，以及各大项目开发建设的推进，河北区的发展将更加趋于成熟和完善。
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