近日，西安昆明路建材市场传来将关闭搬迁的消息，引发房地产和家居建材圈子的关注和讨论。
昆明路建材市场通知将关闭
商户经营大多如常
7月18日下午，华商报大风新闻记者在昆明路建材市场看到，在车辆出入口、市场管理办公室楼下分别张贴着通知。通知称：“昆明路建材市场与合作方星王公司工会合同将于8月28日到期。存在较大安全隐患无法进行整改，同时场地租赁合同因土地归属问题无法续签。经市场股东大会研究决定，将关闭本市场。”现场还悬挂了横幅：“积极配合市场关停拆迁工作”。
这份通知落款时间为7月1日，落款方市场管理办公室称：“商户可根据我们提供的周边市场信息对接搬迁，也可自行寻找新的经营场所，市场办将全力配合大家做好搬迁工作。即日起，各位商户可到市场办办理押金和剩余租金清退。”
记者发现市场内仍存在经营状态，暂时未看出撤场痕迹，许多商户都忙着张罗生意、进货上货。
一家灯具店店主表示，知道市场要搬迁的消息，但是对什么时候搬未做打算，这次发关闭通知主要是市场管理方内部存在一些问题。
“搬迁通知发出来已有大半个月，搬不搬现在不确定。”销售瓷砖的一位商户称，他是从以前的二府庄建材市场搬来的，有些老客户跟着。如果商户要搬走的话，大概率就是搬到周边建材市场，比如向北有个红光路建材市场。
对于昆明路建材市场关闭一事，该市场管理办公室一位工作人员称，按计划后续这里要搬迁，但目前各商户租约情况、具体经营都不一样，继续经营的暂时还未被影响。
相距仅3公里的庆安建材市场
今年6月份刚刚关闭
昆明路建材市场位于西安昆明路与阿房路东北角，周边交通便利，市场经营范围包括油漆、瓷砖、木地板、卫浴、壁纸壁布、灯具等。
昆明路某小区一位住户称，这个建材市场已存在十多年，过去规模不大，主要经卖装修材料和电器。后来周边建材市场商户搬过来就扩充了，商品种类变多，价格比较便宜。
值得注意的是，昆明路建材市场所在土门庆安片区，曾开设多个专业类市场，建材市场尤为集中。但随着时间推移，不少已调整甚至关闭。例如，相距昆明路建材市场3公里的庆安建材市场，今年6月已经关闭。
庆安建材市场在关闭之前，曾数次通知要停业搬迁，给出的原因包括：市场建筑不断恶化，存在消防安全隐患。此外，今年3月，莲湖区土门街道办在回复网友咨询时曾表示，经了解，庆安建材市场为庆安集团利用闲置土地开发，对外委托伊晨公司经营，合同于2023年9月28日到期。由于市场房屋属于临时建筑，存在一定安全隐患，为响应《西安市“十四五”生态环境保护规划》要求，公司决定关闭市场自用。
7月19日，华商报大风新闻记者在现场看到，原庆安建材市场牌子已经摘掉，大门也已围挡，只剩下一个“本市场2024年6月12日全面关闭”的横幅。
西安建材行业加速“洗牌”
尾部企业退出历史舞台
作为房地产关联产业，建材业发展与之深度绑定。某种程度来说，西安建材市场发展，也见证了区域地产行业从兴起、繁荣到鼎盛，再到转型全过程。
陕西省室内装饰协会理事李振勇介绍，西安家居建材市场发展大致经过四个历史阶段。20世纪90年代到2002年前后，随着商品房兴起，建材市场开始粗放式发展，大多以临街店铺和松散的摊位式市场面貌出现，并聚集在这几个区域：大雁塔片区、太白路片区、大明宫片区、土门庆安片区、半坡十字片区等。
从客观条件看，西安城西的土门庆安片区，成为专业批发市场，尤其是建材市场沃土有其历史必然。这里曾是西安的电工城、化工基地，保留大片厂区土地。今年6月关闭的庆安建材市场，所在就是庆安集团闲置土地。昆明路建材市场，合作方则涉及星王公司。
“2002年—2013年房地产市场逐渐成熟，西安建材行业进入现代化发展之路，摊位式市场变少，盒子式家居卖场在二环沿线兴起。”李振勇认为，但此时兼具批发和零售的建材市场业态依然是有益补充。直至2013年以后，建材行业进入拼管理、拼服务的精细化发展阶段，市场竞争更加激烈和白热化。2023年以来，建材行业进入高质量发展时代，头部企业不断创新迭代，腰部企业苦苦突围，尾部企业则走向退出历史舞台行列。
家装家居行业研究学者、知者研究创始人穆峰认为，除了城市升级规划政策导致中低端建材市场搬迁改造以外，还有三点关键原因：一是房地产行业整体持续低迷，开始由增量市场转变为存量市场甚至缩量市场；二是过去家居建材市场无序扩张导致产能严重过剩；三是整个家居建材行业流量结构发生了巨大变化，装修主力消费者需求从半包转变为一站式购齐，部分流量从家居建材市场以及卖场等转向装饰装修企业。
行业不断演进之下，近几年西安不少经营多年的建材市场传出搬迁消息或已经拆除。
李振勇表示，建材市场搬迁既有现实原因也存在历史原因：一是随着城市扩容，原本地处郊区的建材市场慢慢成了市区，摊位式的建材市场已不适应城市片区功能定位，需要再次向外转移；二是近几年房地产市场不景气，家居建材终端销量大不如前，部分市场经营困难，面临自然淘汰；三是一些建材市场土地和建筑属性存在历史遗留问题，可能是从老厂区或集体土地改建而来的临时建筑，随着城市规范发展而面临合规挑战。
除了土地权属等先天缺陷，不少建材市场还存在消防隐患、建筑安全、噪音和环保问题。
资深商业地产观察人士夏强表示，随着使用时间变长，建筑尤其是临建或出现地基下沉、房屋裂缝、渗漏等问题，不再适合作为人员密集的经营场所。
事关西安城市更新
批发市场“退城进郊”提速
西安三环内分片形成了多个专业批发市场，例如，玉祥门外的汽配市场、太华路沿线的家居建材市场、朱宏路周边的机电市场等均名声在外。
在西安城市外延式发展下，有的市场拆除或外迁，还有的正待“退城进郊”。《西安都市圈发展规划》提到：“西安要有序疏解中心城区一般性制造业、区域性专业市场和物流基地等功能与设施，来推动西安中心城区瘦身健体。”此外，西安公布的《关于印发“十四五”生态环境保护规划的通知》提出：“按照产业发展规划，到2025年，三环内及周边重点区域的建材批发市场、物流中心全部迁出，配套绿色物流转运中心投运。”
家装家居行业学者、知者研究创始人穆峰分析，家居建材市场正经历整体失速阶段，从另一面来看则显示出“强者恒强”的特点，不仅在于品牌资产的价值沉淀和大量资源投入等深耕所积累的软硬实力，还在于对用户全生命周期的精细化运营。家居建材市场不再是过去圈地、招商、引流或收租那么简单了，我国家居建材行业逐渐走向高端化、智能化、绿色化、品牌化、精细化之路。
夏强表示，通过大型专业批发市场腾挪来推动产业转型升级、加速城市功能的“腾笼换鸟”是大多数城市的选择，这样做符合城市更新趋势，有利于形成中心城区与周边区域梯度分布、分工合力的产业体系，进而带动都市圈、城市群发展。
