翠苑逸景湾
翠苑一带的几个小区，由于其方便的交通和完备的配套设施，一直是杭州租房市场和二手房市场上最抢手的房源。
但是，翠苑几个小区的房龄都比较长，即便是最新的翠苑五区，房龄也在15年以上。而且，翠苑的老小区基本都不是电梯房，这让许多住户感到不方便。
最近一个星期，翠苑几个小区的业主在自家报箱里看到了一张广告纸。广告称，位于翠苑三区的翠苑逸景湾目前现房在售，均价只需17500元/平方米。这个价格，和周边龙湖唐宁one、融信杭州公馆动辄40000元/平方米的单价相比，实在太有吸引力了！
新楼盘售价低于周边二手房
跟着广告单页上的地址，记者找到了位于翠苑三区里面的翠苑逸景湾小区。总体来说，这个小区地理位置尚算优越，地处余杭塘河和庆隆路交叉口。其实，沿着翠苑电影大世界边上的一条小路一直往里走，沿河的三幢高层就是翠苑逸景湾。据项目工作人员表示，整个小区目前可售的房源不到50套了，基本都是18楼以上的高层。目前的定价已经从上周的17500元/平方米提高到了17800元/平方米，不过新的宣传单页还没到位。
从交通配套来说，小区两侧的余杭塘路和文一西路交通都十分便利，多条公交线路可方便前往杭城各个区域，建设中的地铁二号线古翠路站，距离小区的直线距离也只有600米左右。
从商业配套来说，已经开业多年的翠苑电影大世界、物美超市等早就成了翠苑商业的核心区域，加上近年来先后开业的集盒等商业综合体，更是满足了年轻人的需求。医疗配套来说，古翠路和高技街交叉口的省立同德医院，距离项目直线距离也在500米左右。
另外，由于该小区已经正式交付使用，所以学区也已经确定。根据2015年西湖区学区的划分标准，翠苑逸景湾被划入翠苑二小教育服务区。
从广告单页上看，翠苑逸景湾的房子均价仅为17500元/平方米。这个价格，在整个翠苑地区也可以说是超低价了。记者从翠苑四区的几个二手房中介处了解到，目前翠苑一带二手房的均价在18000-21000元/平方米左右，五区的房龄最新所以价格最高，三区的居住氛围比较杂，所以价格相对较低，但一般成交均价也都在18000元/平方米以上，而且一旦挂牌就很快有人来买。“三区后面的新房卖到18000元/平方米以下，我还是有点意外的，我没去看过，不知道小区具体环境怎么样。”一位二手房中介如此说道。
买家要承担的税费比较高
据周边翠苑居民介绍，余杭塘河边的这几幢楼建好已经有一段时间了，空置时间至少在两年以上。这批新房为何会一直空置，居民也不得而知。记者在透明售房网上输入“翠苑逸景湾”几个字，没有对应的小区，又模糊搜索了“翠苑”二字，仍无符合条件的搜索结果。
原来，这个小区并非普通的商品房小区，而是一个拆迁安置房小区。之前，翠苑逸景湾的房子空置，主要是几个社区的拆迁安置工作没有完成，许多居民的拆迁条件一直未谈拢，导致这里的房源也不能落实到位，所以才会出现多年的空置。销售人员告诉记者，目前拆迁安置工作相继完成，小区的大部分房源也都分配到人了。记者从公开资料了解到，这里的居民主要包括潮鸣寺巷、董家渡等社区的拆迁安置人员。
这个小区除了不是商品房小区外，小区内的“在售房源”也非一手新房。据销售人员介绍，除去拆迁安置房外，剩余房源大约有50套，这批房源已经做完所有的产权证明，产权登记在某公司名下。换言之，买家现在买去的房源，全部都是二手房。而由于这批房源登记都未满两年，所以买家在过户的时候需要缴纳一大笔契税。销售人员向记者推荐了一套位于18楼的特价房，房屋总价在145万元左右，然而加上税费后的价格，已经达到了160万元左右。
记者按照17800元/平方米的均价计算，购买一套89平方米的翠苑逸景湾的房子，需要缴纳的税费至少在15万元左右。而事实上，除了C户型的房源外，边套A户型和中间套B户型的房源，单价都会相对更高，售价可能靠近20000元/平方米，税费高达17万元之多。
如果把这个税费的价格摊到总房价上，那么这批房源的单价至少提升1700元/平方米左右，也就是单价达到19500-22000元/平方米。这个价格，已经与翠苑老小区的价格持平，甚至更高。
经此一算，小区价格的诱惑力顿时就消失了。
并且，由于该小区属于拆迁安置房小区，未来的整体管理水平和居住环境，与普通商品房小区不能相提并论。
实际得房率低且环境一般
从记者走进销售中心开始，销售人员就一直试图以价格打动记者。当记者把实际价格问题抛给销售人员后，销售人员便解释说：“这里周边的新房，像唐宁one和杭州公馆都在40000元/平方米以上，我们的价格比他们便宜一半都多。”
话虽如此，但记者观察到，这个项目的实际居住环境，比上述的两个商品房项目相差甚远。
记者从翠苑三区古翠路的门进入小区，七拐八弯，走了大概10分钟左右，才走到位于庆隆路的翠苑逸景湾小区门口。但是，这个小区的门并没有打开。在翠苑三区居民的指引下，记者又绕回宋江苑，从宋江苑绕进翠苑逸景湾的小区正门。宋江苑是夹杂在翠苑三区当中的一个农居点，一路进去的环境显得比较杂乱。
在小区大门的左边，就是小区的销售中心。在销售人员的带领下，记者看到了小区内部的景象。整体而言，这个小区的品质让人有些失望。
首先要说的就是小区的户型。销售人员带记者看了三个户型的房源，三个户型均为89平方米，两个边套和一个中间套，均为两房两厅一卫设计，没有赠送面积。其中，边套户型由于走道部分浪费较多，导致主卧和次卧都显得特别小，在安放了床和衣柜后，基本没有多余的空间。而中间套，虽然在走道面积上节省了不少，但是次卧的设计也不太贴心，一条走廊直接把次卧分成了床和走入式衣柜两个独立区间，中间部分很难利用。
销售人员告诉记者，翠苑逸景湾的得房率在75%左右，也就是说一套89平方米的房源，实际的使用面积仅为66.75平方米，扣除一些很难利用的过道面积，真正可以被使用的面积不会超过60平方米。仅从得房率这一点，翠苑的几个老小区远胜逸景湾。
另外，小区的车位配比仅为3:1，也就是三套房子配一个车位。目前大部分商品房小区的车位配比在1:0.7以上，这样的配比在后期的居住中都会出现车位紧张的问题，更不要提3:1的车位配比了。待小区业主大量入住后，小区的停车问题一定会成为小区的大问题。
整体而言，翠苑逸景湾除了有电梯外，总体质量与翠苑几个老小区相比似乎没有什么提升。如果对电梯没有要求，大可购买翠苑五区或四区等房源，得房率更高，小区居住环境也差不多。
