去年底到最近，都有不少粉丝向乐居君吐苦水：
自家房子太难卖了！降价都卖不出！
神奇的是，一边是二手业主叫苦连天，另一边，却是2023年广州二手房成交创近5年同期第二高位，重回10万宗！
要知道，我们前几天才说过，2023年广州新房累计成交72246套，跌到了近七年来的最低位。
这样的大环境下，二手房市场却走出独立行情，凭什么？
凭政策红利，凭业主“割肉”
据广州中原研究发展部数据，2023年广州共卖出109000宗，同比去年大涨31.7%，二手年度成交量重回10万宗水平。
与此同时，克而瑞数据显示，2023年广州新房成交面积为824万㎡，二手房为1045万㎡，二手房成交占比首度超越新房，达到56%！
楼市成交结构已发生重要变化。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，从中长期来看，随着房地产行业规模见顶，市场进入以二手为主的存量阶段是必然趋势。此外，2023年市场的调整也进一步放大了一二手之间的变化趋势。
具体而言，买家对开发商担忧仍在，对新房市场信心不足，因此转移至二手市场。
再加上不少业主利用政策利好加持及增值税免征年限缩短的节点，加快出售手上物业，市面上“满2”房源供应剧增，买家选择范围增大，可以慢慢挑，买到配套相对成熟的二手房源。
但二手房卖得好的主要原因，还是业主们的“割肉”。
广州中原研究发展部数据显示，2023年盘源平均报价跌幅走势持续下滑，12月变动幅度更是插水下滑至2.26%。
图源：广州中原研究发展部
花都、南沙、增城等外围区域报价下调幅度最大，基本处于5.2%以上。
中心五区报价变动幅度相对较小，下调幅度基本集中在2.9-3.2%的区间波动。
图源：广州中原研究发展部
而业主降价卖房的态势，也延续至今，像我们此前说的天河牛奶厂、黄埔知识城，都是典型案例。
广州中原按照2023年三四季度的走势预判，二手房价格止跌回升可能需至2024年中旬。
番禺、黄埔势头猛，大盘展现韧性
看完基本盘，我们再来看看去年哪些区域二手房卖得比较好。
不同于新房成交的一片绿，去年广州11区网签量满堂红，均同比上涨。
其中番禺势头最猛，成交16061套，位列全市第一，成交同比涨超35%。
紧随其后的是海珠，共成交14104套，同比涨近27%；天河成交12206套，同比涨近26%。
不得不提的是黄埔，虽仅成交5848套，但涨幅达54%，是全市涨幅最大的区域。
结合上述数据来看，番禺、黄埔在“限购缩圈”利好刺激下，迅速回暖。
特别是番禺，在广州二手成交前十楼盘中，番禺独占四席，分别为祈福新村、广州亚运城、丽江花园、华南碧桂园的大社区楼盘。
图源：广州中原研究发展部
除了成交量增，这几个大盘在其他小区处于降价出售的大环境下，盘源均价依然企稳，跌幅基本控制在5%以内，展现出强大韧性。
番禺祈福新村
如果你关注的是市区的大盘，不妨到荔湾广钢新城看看。
得益于 “920新政”利好刺激，增值税免征年限缩短，广钢新城多个次新房楼盘陆续进入存量房市场，板块成交活跃度升温明显。
其中，板块成交活跃楼盘主要以中海花湾壹号为主，该楼盘月度成交量基本能够保持10宗以上，稳居区域成交前十榜单。
改善房源又卖爆，珠城业主也放下身段
去年的二手房成交，还呈现出一个重要的特点：
改善房源交投活跃度明显升温
数据显示，2023年二手房3房房源成交占比达48.3%，同比净增1.9%；
4房及以上房源成交占比达14.5%，同比净增0.9%；
120㎡以上房源成交占比为23.4%，同比净增2.2%。
图源：广州中原研究发展部
而个中原因，仍然是业主放下身段，房源降价到位。
以天河为例，2023年成交较活跃的两个板块，分别是天河北和珠江新城。
其中天河北板块楼盘议价空间基本在3-5%左右，部分急售业主让利幅度甚至可达8%-15%之间。
得益于价格回落，板块全年保持高度活跃。
同样地，珠江新城多盘降价幅度达总价5%以上，导致多个千万豪宅盘源成交活跃，成交量同比净增345宗。
小结
广州中原研究发展部认为，虽然2023年利好楼市的积极因素增多，但整体经济环境复苏尚需时间，加上容积率新规后的产品对二手楼市有较大冲击，他对后市维持“谨慎乐观”的态度，月均成交量维持9200-9500宗区间波动。
而肖文晓认为，当前广州二手房成交占比与成熟市场相比还有差距，二手房占比越来越高，但楼市整体进入存量市场还需要一段时间。
这期间以二手房的竞争关系还将存在，需要从供地、产品等各方面来调整供应结构，使得一二手房形成梯度明显、产品互补的良性关系，助力市场企稳。
