新安房产网 原创资讯“我们在滨湖有两家门店，半个月过去了，二手房交易量为0”，捌零房产滨湖分公司的负责人童伟说道。据记者了解，目前滨湖的二手房市场房源较多，但挂价基本都在1.6万-1.8万/㎡左右，面对二手房房主报出的天价房源，购房者基本上恢复了理性，并不买账，这也造成滨湖二手房源的有价无市。
滨湖二手房市场观望情绪日益浓厚
叫价2.5万元/㎡的房子 购房者并不买账
滨湖作为合肥未来的发展重心，自然也受购房者追捧。目前滨湖区的二手房市场，看房及咨询的人都不少，并且二手房房源的供应量也十分充足。但是，四月已经过半，在滨湖拥有两家门店的捌零房产中介却自曝4月至今成交为零。
谈到这半个月业绩为0的原因，童伟进行了一番分析，“主要是观望的人太多了，二手房房主把价格定得太高了，表面看滨湖楼市很热很多人关注，实际上真正的成交量很少”。
“目前，滨湖的二手房房价一般都挂到了1.7-1.8万元/㎡，这样的高价格很显然就把刚需排除了，很多小年轻到我们店里问问房价摇摇头就走了”，童伟说道，“目前滨湖二手房的‘接盘侠’多为投资客，但是也都恢复了理性，不会盲目买涨”。
据记者走访了解，目前区域的书香门第、滨湖明珠等小区已经有二手房房主最高将价格挂到了2.5万元/㎡，均价在2万元/㎡左右。此外，蓝鼎滨湖假日等小区的挂价一般都在1.8万-1.9万元/㎡左右。二手房房主集体挂出高房价，显然抱团炒作的嫌疑比较大。
滨湖书香门第最高挂价已经挂到了2.51万元/㎡
之所以敢挂出高价格，也是有原因可循的。目前利于滨湖二手房市场的因素确实有不少，第一，省委省政府等机构已经开始陆续搬迁至滨湖办公;第二，年底滨湖会通上地铁;第三，合肥万达文旅城主题乐园目前正在紧锣密鼓的建设中，这一乐园也将于今年开门迎客。这些也成了二手房房主有恃无恐挂出高价格的原因。
“不仅购房者在观望，连二手房房主恐怕也在观望吧，肯定都在等最佳的出手机会，最起码要等到省政府在滨湖办公、文旅城乐园开业，这也是他们有恃无恐挂高价格的原因”，某业内人士分析道。
“都说滨湖学区好，之前我和我老公一直在留意那边的房子，想买一套方便我女儿以后上学,但是滨湖的房价涨的实在太快了，我们暂时不会考虑的，会再观望一段时间”，家住经开区建业时光原著的胡女士说道。
“价格被炒上去了，就很难降下来了，但是这其实也是一股虚火”，童伟说道，“我们认为，滨湖二手房的价格维持在1.2万-1.4万元/㎡比较合理，这也是目前滨湖二手房市场的成交价”。
滨湖2室租金基本在1100-1500元左右
二手房房价过高 虚火旺盛
目前来看，滨湖的二手房价格是否真的虚高?或者，我们从滨湖区的房屋租金与房价的比值对比上可见一斑。
从经济学角度来说，房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。
一般情况下，若要满足5%-6%的投资回报要求，房价租金的比值为196-232，如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估，也就意味着房地产泡沫严重;如果低于200，说明该区域投资潜力较大。
从滨湖区来看，目前一套80㎡左右的2室房源，月租基本上都在1100-1500元左右。如果配置齐全，拎包入住的话，也都在1800元左右。记者的朋友租住在万达文旅城一期，97㎡的房子月租1200元，另外一位友人所居住的锦绣淮苑的128㎡的三房，月租才1500元。
房价租金比的计算公式为商品房市价总值/该房出租月收入，假设滨湖一套70㎡的二手房现在挂价1.8万元/平方米，那么房屋的总价就是126万，假设这套房子的租金为1500元，那么该套房的房价租金比就达到了840，远远超过了上述300的峰值，房价被高估太多。
从租房市场来看，除了学校附近的小区住了不少陪读家长以外，整个滨湖区的住宅空置率还是很高的，并不是适合生活的区域。“晚上都没多少房子亮灯，上班坐公交要走好远，买菜都不方便”，租住在滨湖的廖女士和记者抱怨道。
滨湖的二手房挂牌价严重倒挂
购房者已恢复理性不追涨入市
3月份，滨湖区的二手房挂牌价为14768元/㎡，而区域的新房均价为10343元/㎡。对比来看，滨湖二手房挂牌价格与新房价格严重倒挂。如今，滨湖的二手房房主普遍将价格挂到了1.7-1.8万元/㎡，更有甚者挂到2.3万元/㎡，显然加大了滨湖二手房市场的泡沫。
单就4月入市量来看，据新安房产网不完全统计，本月合肥将有51家楼盘计划推新，入市总房源量超9000套，其中住宅约31家，房源约6884套，比3月份入市房源有所增多。
新安房产网也在银四到来之处做了一项问卷调查，放肆购|合肥楼市供应有望回归常态 超5成网友等机会出手，千名购房者参与了这项问卷调查。从一季度来看，合肥楼市的基本轨迹是新房内销，二手房价格虚高，因此有近7成的网友的买房计划被延迟。
不过，从二季度开始，合肥新房房源可能渐渐增多，近4成的网友表示看中合适的会马上出手，另外也有近2成的网友表示将从二手房市场转入新房市场。
另外，某大体量纯新盘即将上市，据业内人士透露，目前该项目的意向登记客户就已经达到了几千组，开盘的价格在1万出头，预计1.1万元/㎡左右，这与滨湖二手房市场的有价无市形成了鲜明对比。
