个人转让二手商铺税金
随着市场的转变及网络销售的兴起，投资商铺从“一铺养三代”逐渐变成了“三代养一铺”，商铺成了一个高风险的投资项目，虽然商铺于开发商来说大多属于亏损物业，但仍改变不了其价高的事实，投资商铺将面临较高的机会成本，此外，转让商铺的税金更是高得离谱。曾听过一个笑话，一个人转让商铺，转让价格居然还不够缴纳税金，乍一听觉得很不可思议，但这这种情况并非不可能。下面为大家梳理了一下转让商铺环节税金。
一、交易前清税（卖方缴纳）：
清税通常是指补缴卖方从取得房产（缴纳契税或取得房产证孰早）到卖出时止的房产税和土地使用税，之所以说补缴，是因为持有商铺个人或者个体户，他们税收知识淡薄，大部分人只顾收取房租，认为只要不开发票就不用缴税，很少有主动按期缴纳税金的意识，税务局是不会主动找到你来缴税的，但是如果你要想转让过户，不动产交易中心受理过户业务前就会让你提供持有房产期间的房产税和土地使用税的完税凭证，如果没有结清税款就会让你先去税务窗口补缴税金。
（一）房产税
房产税包含从价计征和从租计征两种计税方式，一般默认的是从价计征，能够提供租赁合同的方可从租计征。
从价计征：房产税从价计征计税依据为房产原值（不含税，以购房发票或者契税发票上的价格为准）一次减除10%至30%（各地区减除比例有差异，一般是减除30%）后的余值，税率为1.2%，按年计征。例如：以不含税80万的价格购入的房产，假如该地区的扣除比例为30%，每年需要缴纳的房产税=800000*（1-30%）*1.2%=6720元。
从租计征：房产持有期间如果出租了，应按租金收入的12%缴纳房产税。需要注意的是从租计征，月租金应以租房合同上的月租金和税务局评估的最低月租金孰高为计税依据。例如：房产以每月3000元的价格出租，每年需要缴纳的房产税=3000*12*12%=4320元。
（二）合同印花税：应按出租收入的0.1%缴纳房租合同印花税，减半征收。
（三）个人所得税：根据房租收入的一定比例1.8%核定征收印花税（各地会有些微差异）
（四）土地使用税
土地使用税计税依据应以在房屋产权中心打印的占地面积为准，以每平米固定的价格（以税务局公布的为准）征收，不同地段价格不同，一般一平米税额10元左右，按年征收。例如：房产的占地面积为50㎡，土地使用税的单价为10元/㎡，每年应缴纳的土地使用税=50*10=500元。
二、交易环节税金
注：转让交易计税价格（以下简称“交易价格”）应以商铺交易价格与税务局系统评估的最低交易价格孰高为计税依据，例如，商铺交易价格高于税务局系统评估的最低交易价格，转让交易计税价格等于商铺交易价格；商铺交易价格低于税务局系统评估的最低交易价格，转让交易计税价格等于税务局系统评估的最低交易价格。
（一）卖方税金
增值税：按增值额的5%征收，即不含税交易价格减去购房发票上的不含税购买价款乘以5%。
附加税：按增值税的6%缴纳。
印花税：按交易价格的0.025%征收。
土地增值税：按增值额的一定比例征收，增值额=不含税交易价格-不含税购买价格-附加税-契税-不含税购买价格*0.05*购买年限(年限以房产证或者契税发票上的时间作为起算点），根据相应的增值比率计算土地增值税。
个人所得税：按增值额的20%征收，增值额=不含税交易价格-不含税购买价格-附加税-印花税-土地增值税。
（二）买方税金
契税：按不含税交易价格的3%缴纳。
印花税：按交易价格的0.025%征收。
