2012年8月，启东恒大海上威尼斯首次开盘，热销破20亿，创下长三角楼市的销售奇迹。
紧接着，项目二期、三期、四期陆续开盘，每次开盘都是万人抢房，现场火爆异常。
当时在上海各大主流商圈，恒大都设置了临时售楼处和展厅，上海各个角落也都有恒大销售和合作中介的身影。无数上海投资客，被大巴从上海拉到启东。
那时候整个城市的氛围就像是置身于赌场，每个人都是狂热的。
做销售的在卖房赚提成，而买房人也在不计成本的进场。房价的节节攀升，让所有人都开心。
然而近几年，限价导致房价上涨预期消失，投资类的购房需求退潮，当地内生的自住需求无法消化被炒高的房价和高企的库存，启东楼市正在一点一点走向下滑通道。
当前的启东，除了部分热门地段的新房维持着零星的热度外，大部分楼盘的去化并不乐观，优惠促销手段层出不穷，还有大批二手房降价抛售。
这座环沪小城的楼市，正在显露其真实的底色。
Part.1
进入冬天的新房市场
曾经一路高歌的启东楼市，在盛夏过后显得格外冷清，最明显的特点就是各大售楼处频繁打出的价格战……
近日，有中介告诉小凤凰称，目前购房新湖绿城海上明月的新房可享9折优惠，甚至更低。
不过在小凤凰问起具体优惠时，其表示因面积不一样，具体优惠也不一样，大面积的折扣会高于小面积。此外，还要看付款方式如何。
（贝壳找房上所显示的折扣）
当然，打折促销的并非只有新湖绿城海上明月，启东东部沿海的文旅盘几乎都有优惠。
像招商碧桂园十里海湾，目前购房可享8折优惠，单价的话差不多在8000元-8500元/平方米；龙湾温泉度假区（长泰海滨城）早前也推出了特价房活动，原价68.12万的高层现价56万，原价317.05万的别墅现价248万……
不断打价格战的同时，还有对渠道分销的依赖日渐加深以及逐渐走高的新房佣金。
在新湖绿城海上明月的售楼处，小凤凰注意到售楼处的绝大部分客户都是通过渠道分销带来的，自访客并不是很多。
新湖绿城海上明月沙盘图
早前，小凤凰一位在启东卖房的朋友也表示，“启东这边的客户，以投资客为主，长久居住的很少，所以比较依赖渠道分销。尤其是招商碧桂园十里海湾、长泰海滨城，其渠道分销成交占比在9成以上。”
网上流传的一份信息显示，像崇明岛大爱城、碧桂园十里海湾、长泰海滨城等启东东部沿海的文旅盘，其给出的佣金都普遍高于合同价的5.5%，有项目每套佣金甚至高达合同价的11%。
然而，虽然开发商打通了所有渠道，且加大了优惠力度，但是仍然难以改变转凉的市场。
来自启东市房地产协会主办的启东房地产热线官网数据显示，绿城新湖海上明月于2021年4月16日取证的1368套房源，截止到6月7日，仅完成网签备案537套，网签去化约39%。
招商碧桂园十里海湾于2021年12月24日取证的448套房源，截止到6月7日，仅完成网签备案254套，网签去化约57%。
长泰海滨城于2022年11月8日取证的46套别墅房源，截止到6月7日，仅完成网签备案4套，网签去化约9%。
Part.2
有投资客已“赔掉了首付”
一手房虽然成交凋零，但至少有价格，二手房则就糟糕透了。
有中介人员告诉小凤凰，目前恒大海上威尼斯的二手房成交价一跌再跌，甚至已经腰斩，许多投资客已“赔掉了首付”。
上海的赵先生在2018年市场火热的时候，以总价220万置换了恒大海上威尼斯一套建面约150㎡四室两厅两卫的洋房，半投资半自住，坐等升值。
但没想到是，现在房价却卖得越来越便宜了。
链家网显示，目前类似房源的二手房成交价才150万左右，比起18年购买的价格，亏了将近70万。
不仅是洋房，恒大海上威尼斯的高层房价也大跳水，甚至直接打了对折。
陈女士在2018年花费160万买下了恒大海上威尼斯一套建面约160㎡的新房，如今4年多过去了，房子不但没有涨价，反而暴跌。有中介告诉她，目前该户型市场价仅有80万元。
陈女士称，假如这个房子以目前市场价80万元卖掉，估算下来，实际亏损超过了110万。
被套牢的远不止赵先生、陈女士这两位业主，前几年房价普涨时，启东的新房项目一度十分火热。
2012年恒大海上威尼斯最早一期开盘，当时新房均价就已经卖到了五六千的水平，到了2019年小区涨得最高的时候新房售价在9000-10000元/㎡。
现如今，随着市场逐渐冷静，像恒大海上威尼斯这样以投资为主要需求的产品，热度早已不复从前。
有的房东急于出手会开始“内卷”，均价甚至可以低到4千多5千多。
另外，从链家网上还可以看到，恒大海上威尼斯小区二手房挂牌数量高达865套，供应量十分充足，挂牌均价6864元/㎡。
虽然近30天带看662次，但近90天内仅成交20套房源。
为什么恒大海上威尼斯的房价跳水如此严重呢？有销售称是受恒大危机影响，但其实并非如此。
其主要原因在于项目所在板块，前期受到沪通一体化强势助推，成为热门区域，但随着时间的推移，板块发展后劲不足，渐露疲态。
且目前配套尚不成熟，交通不太便利，相对于居住来说，更适合旅游度假。
另外，小区内部二手房库存量很大，同质化现象严重，再加上市场行情不好，信心不足，房东想要卖出去，只能通过降价的方式，因此恶性循环，导致房价不断下降。
Part.3
撤离的还有曾经蜂拥而来的房企
其实，撤离启东的不仅是炒房客，还有曾经蜂拥而来的房企。
数据显示，2020-2022年启东共计挂牌60宗重点涉宅地块，其中，58宗成功出让，1宗终止出让，1宗流拍，成交占比约97%。
就溢价表现来看，58宗成交地块中，21宗产生溢价，占比约36%，其余37宗均为底价成交。
整体来看，近两年启东土地市场成交量基本持平，成交价小幅下滑，走势较为平稳。
不过品牌房企拿地意愿大减退，以2022年为例，从拿地房企结构来看，出让的21宗地块，全部为本土城投摘牌。
