2024年，南京房地产市场在政策刺激与市场分化中呈现出复杂态势。尽管全国房地产投资同比下滑10.6%，南京本地政策组合拳（如落户放宽、公积金互认、首付比例下调等）为市场注入活力，但区域分化明显，主城核心区与远郊板块表现迥异。
- 落户政策放宽：2024年4月，《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》拟实施“购房即可落户”，释放购房需求信号，尤其吸引都市圈人口流入。
- 金融支持加码：公积金互认范围扩展至南京都市圈9城，首套及二套房首付比例分别降至15%和25%，降低购房门槛。
- 存量房去库存：国企收购存量住房支持“以旧换新”，加速市场流通2。
- 成交规模：全年商品住宅成交面积443.79万㎡，同比增长7.18%，但远郊高淳、溧水区域成交下滑明显。
- 价格走势：主城核心区（建邺、鼓楼）均价同比上涨10%-13%，而远郊六合、浦口等区域下跌8%-12%，全年新建住宅均价累计涨幅0.5%。
- 供需结构：主城区改善型住宅热销（如河西中建合玺东方），120㎡以上户型占比提升至45%，远郊刚需项目去化缓慢。
- 土地成交：全年涉宅用地成交面积168.99万㎡，12月浦口永宁地块溢价率高达35.46%，创年度纪录，显示房企对优质地块信心强劲。
- 区域热度：江宁、江北研创园等新兴板块土地供应增加，而主城鼓楼、建邺地块稀缺性推高价格。
- 写字楼：全年新增供应19万㎡，空置率升至28.7%，租金同比下调1.3%，金融业（占比33%）与专业服务（14%）为需求主力。
- 零售物业：新开业项目拉动餐饮（40%）、时尚服饰（27%）需求，国际品牌加速入驻核心商圈，凸显消费升级趋势。
- 购房者情绪：主城改善需求旺盛，但远郊观望情绪浓厚。调查显示，超60%购房者认为“核心区抗跌性更强”，而远郊项目因配套不足被冷落。
- 开发商策略：头部房企（如保利、招商蛇口）通过产品升级（四代住宅）抢占市场份额，全年TOP20房企销售额占全市32.05%。
- 中介评价：主城二手房挂牌价企稳，但成交周期延长至6-8个月，远郊房源降价比例超30%，中介普遍建议“优先选择地铁沿线及学区房”。
综合政策、供需及经济环境，2025年南京楼市将延续分化格局，主城稳中有升，远郊仍需调整。
- 落户政策落地：若“购房落户”正式实施，预计新增购房需求约2-3万套，尤其利好都市圈人口导入区域。
- 金融工具创新：LPR下调概率增大，结合“以旧换新”补贴，改善型需求或进一步释放。
- 主城核心区（建邺、鼓楼）：土地稀缺性叠加改善需求，预计均价涨幅3%-5%，部分高端项目或突破6万元/㎡。
- 新兴板块（江北、江宁）：受土地高溢价推动，价格或上涨2%-4%，但需警惕供应过量风险。
- 远郊区域（高淳、六合）：库存去化周期超24个月，价格或继续回调5%-8%，触底后逐步企稳。
- 主城供应不足：2024年主城宅地供应占比仅15%，2025年新增房源有限，供需比或降至0.8以下，推升价格。
- 远郊库存高压：当前待售面积占全市46%，若政策未针对性去库存，价格下行压力持续。
- 土地成本传导：2024年高溢价地块入市后，若销售去化不及预期，或导致房企利润承压。
- 政策效果滞后：宽松政策对远郊拉动作用有限，若经济增速放缓，购房者信心可能进一步分化。
2024年南京楼市在政策与市场的博弈中呈现“冰火两重天”，2025年分化格局将延续。购房者需结合自身需求与区域潜力，避免盲目跟风，同时关注政策动态与市场库存变化，把握窗口期理性决策。
数据来源与引用说明本文数据综合自南京市统计局、中指云、CBRE、国家统计局等权威报告.
