经历了普涨的太仓楼市正回归理性
《中国科技投资》毛中楠
作为全国百强县之一的江苏太仓，在房价普涨之后，终于出现了降温。
近日，记者走访太仓多个楼盘，发现不少项目都出现了大幅降价的情况，其中伴湖雅苑更是以备案价7.6折进行销售，除此之外还赠送产权车位；而另一项目湖境天著则是推出了分期首付的业务，销售人员表示：“此举是为了年底冲业绩。”
事实上，在记者的深入调查中，伴随着房住不炒的政策实施，投资客撤离太仓，市场回归理性已是事实。
大力推广 违规乱象多
“不同于上海一房难求的现象，太仓的很多楼盘还在考虑如何加快去化。因此在推盘的过程中，难免会有一些降价优惠措施和擦边球。“一名活跃于上海和太仓、深谙两地的市场行情的中介李飞（化名）告诉记者。
记者获知，在城厢镇的湖境天著项目现阶段可以分期首付。销售介绍称：“所谓分期首付是指仅需一成首付，就可以进行草签。在年底前将余下首付款补齐即刻办理网签。对于差钱的购房者，相当于给了他们更长的时间去筹集首付。而对于不差钱的购房者，相当于给了他们一笔三个月的无息贷款，任其自行处理。“
记者进一步确认后了解到，该促销方案的付款截止时间以及活动持续时间都到今年12月31号，即从现在开始，客户可以用一成首付办理草签，余下的首付款在年底补齐即可。该销售解释道：“之所以这样做，主要是为了冲业绩。在12月31号之前完成签约，可以算成今年的销售额和销售面积，在公司层面，业绩会好看很多。“
除了分期首付，开发商还根据不同的付款方式对客户进行不同程度的优惠，签约还可送2万元的车位代金券。
知名地产律师王玉臣表示：“此举一般是开发商进行垫资，属违规行为。相关法律规定，开发商销售房屋后，应当在30日内办理备案手续，这种情况恐怕是办不了的。如果不做网签备案，在官方登记上，这个房子是处于待售状态的。这样的行为也不利于业主权利的保护。”
而在优惠力度上，位于新港公路与新横公路交汇处的伴湖雅苑强度更大。记者实地走访获知，该项目备案价约为18000元/㎡，现阶段直接8.8折销售，部分房源甚至可以做到7.6折，若是付款方式优质，则还有更大的优惠。
该项目销售告诉记者，除去前述优惠，现在还有买房赠车位的优惠活动，而一个车位的市场价约为6万元。当问及为何会有如此大的优惠幅度，销售说：“有两个方面的原因，一个是尾盘清库存，一个则是为了企业快速回款。“
除了前述两个项目，在太仓的各个项目几乎都有不同程度的优惠。记者先后致电多个楼盘，获知均有不同程度的“让利”。其中湖畔祥云是9.9折起步，具体优惠幅度还需进一步详谈。
与此同时，记者从李飞处获知，太仓的楼盘，现阶段除去给客户的优惠，在推广端的付出也不遗余力。他表示：“对于从上海带看的中介，首先是报销油费和过路费，其次是每个楼盘给100元的辛苦费。如若成交，也会有不菲的提成。”
王玉臣表示：“用备案价7.6折销售，则有可能涉及到恶意竞争。后续可能会有前期业主进行维权，也不利于房地产市场的稳定。”针对上述事宜，记者先后联系了太仓市房管局和相关房企，截至发稿，对方未予回应。
*湖境天著项目现阶段可一成首付购房 图由《中国科技投资》记者拍摄
投资客褪去 市场趋理性
记者注意到，在上海不断加强楼市调控的同时，作为曾经环沪逐鹿场的太仓，俨然成了各大房企手中烫手的山芋。
该负责人还表示，“太仓本地居民的房产升级换代已基本完成，这么多项目，不知道卖给谁——这也是很多房企开始撤出太仓的原因。除此之外，还有恒大文旅城那个项目——累计三万套房子，把整个太仓楼市搅得‘乌烟瘴气’”。
湖境天著的销售表示，自己所在的项目有一半房源——约700余套都是建面88平米的户型，小面积段，非常方便后期转手。他坦言，“这700多套小面积户型至少有400套是卖给了外地的投资客。有的投资客甚至只来一趟，就直接签约，后续合同依靠快递送达”。
针对这一说法，李飞也表示了认可。他补充道：“很多在上海买不起房或者没有购房资格的购房者会选择在太仓先行置业，等到上海的购房资格下来了，再将太仓的房子出手，换一个上海的首付。而如果上海不好发展，那么至少可以保证在太仓有个家。”
然而，伴随着上海楼市调控的加强，太仓也受到了影响。
李飞说：“现在来太仓买房的人数明显少于以往，最为疯狂的时候，周末用大巴车往楼盘拉人，现在只能零星有几个来看的，还不一定买。”也正是这样的市场反馈，让一众房企想要低价卖房。
以湖境天著为例，记者查询资料获知，该项目是三盛集团在2020年4月，历经3小时、125轮竞价拍得的，成交楼面价7311.66元/㎡，溢价率15%，后由三盛集团、招商蛇口、阳光城联合开发。这是三盛集团首次进入太仓，虽然只有15%的溢价率，但依旧比其一街之隔的地块在楼板价上高出了555.6元/㎡。
伴湖雅苑则在2017年就已经拿地，彼时重庆华宇集团以6.3亿的总价竞得地块，楼板价为7544元/㎡，溢价率高达55%。事实上，高价拿地的项目在太仓并不鲜见，仅在2017年6月30日的一次土拍中，溢价率超过50%的就有7宗地块，占据了当次土拍七成的份额，其中就有前述的伴湖雅苑。
前述湖境天著的销售说到：“很多开发商看不懂太仓，以为和大城市一样，其实不然。太仓有自己的模式，以招商蛇口为例，湖境天著是其最后一个项目了，在这个项目之后，招商蛇口要逃离太仓这个市场了。至于后续还会有哪些开发商来入局就不得而知了。”
事实上，最新的入局者也开始理性，在今年4月份的土拍上，上海凯跃置业有限公司（上坤）以约3亿元竞得太仓高新区苏州路南、通城河西的2021-WG-11-1号地块，楼面价8888元/㎡，溢价率仅为1%。
正如王玉臣所言：“现在楼市调控强调的是一个‘稳’字，既不允许大涨，也不允许大跌。当然，从内心来讲，我还是很期待房价下降的，但是这种下降急不来，需要一个过程，需要平稳降落。”
