先说下上一篇的事，反响还不错，有兄弟后台私信问我，宝华那么多别墅怎么选，我这里就统一说一下
写在前面：因为是杂谈，而不是单纯的楼盘评测，不是南京的朋友也能参考参考，毕竟标准都是统一的，全国楼市都是适用的。
不 言 而 喻，一 目 了 然
选购一个房子先要选购一个板块，如何选择合适的板块呢？最重要的自然是去规划局官网找控制性规划图。很多房产大V为什么知道的比我们多，规划讲起来头头是道，不是因为内部有人，而是因为他们看了控规图。。。
看回我们的控规图，北部棕色地块，我实际考察过，大多数是物流园和一部分的工厂。这在买别墅的时候就要注意了——你不会希望自己的豪斯旁边是工厂吧。具体原因我上一篇提到过一个词，私密性。
畅想一下你家附近的流动人口＋312过道渣土车＋物流园大卡车＋大车尾气＋时不时冒烟的烟囱。。。所以你出两三百万买了个啥？厂房员工宿舍？2021年的工人新村？当然不是说上个世纪的工人新村不好，如果放到现在给安排个万科物业翻新一下一人发一栋妥妥的豪宅小区。但毕竟这个是你掏了钱的。。 。
风光依旧的上海曹杨一村
这里特别提一下，宝华桃李春风，我知道很多人都喜欢。这个楼盘卖的也快，基本没做什么宣传就卖光了。一是风格讨巧，古典中式更受消费主力军欢迎；二是这个本身是绿城的盘，全中国第一个70年市区mini墅就是绿城做的，有开发经验，绿城物业也不用我介绍了，有口皆碑。但除了这两点基本就没什么了，还是那句话，区位。
明显已经到村子里了...
当然，产品还是好产品，看个人需求了，如果真的喜欢有闲钱，完全可以纳入考虑氛围的。
如果在南边我肯定入手
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说奥斯博恩庄园可能大家还有点陌生
但要说起这个新闻大家肯定都有点印象
把别墅区水抽到隔壁高层，能这么干的也就独此一家了，不过也确实反应了一个问题，这个别墅确实一期二期疯狂淹水。。。至于三期，三期虽然不淹水但是靠高速，露台bbq的时候那叫一个吵啊
惯例先给评分：
区位：禄口 2/5
大饼很足，现阶段还是县城水平。空港新城级规划别很高，落地还比较难
物业：0/5
环境：0/5
价格：200w 叠墅 300w联排 600w独栋
说实话，刚进门还是可以的，至少还有保安管理，作为一个08年的小区还能这样，其实已经值得表扬了，但是为什么我还是给了0分呢。
我们看一个图
289套在售，说明什么。很多人可能觉得无所谓，但对于一个别墅小区来说是不太正常的。
我之前说过，别墅是拿来住的，不是拿来炒的，别墅本身升值空间很小，很少有人为了投资买别墅，那这么多人卖是为什么呢？
道理很简单，住的不舒服。
这里就关系到物业了。
就此机会跟大家讲讲物业对别墅的重要性
很多人可能住在住宅楼里对物业没什么感觉，就是扫扫垃圾，看看大门很简单的事情。但到了别墅这就没那么简单了，其实稍微想一想就知道，一个普通改善小区水景最多就一个池塘，一个你基本不怎么关注的绿化，物业压力很小。
但到了别墅就不一样了，因为大家都心态发生变化了，一人就住一栋，家门口这点公共绿地，总有一堆人会觉得——这是我的。
下面就列举物业烂尾的几个问题：
1.绿化维护
大蒜大家都喜欢，辣椒也是，本萝虽然是南京人，但对辛辣也是尤为喜欢的。但是。。。如果有一天，你买了大豪斯，开开心心下班准备回家享受一下，想起了前期买房看到的海棠花，你想去欣赏欣赏。结果发现花没了，有了隔壁老太种的大蒜和辣椒。。。如果是叠墅用户，还要惨一点，泪奔上楼的时候发现楼梯上又多了几个明显是金龙鱼大豆油瓶子减下来的花盆上种满了蒜苗。。。
这是一种什么体验就不需要我多说了吧，这时候就需要物业管理，如果你碰到的又是递根烟型物业。。。
很遗憾的是，这就是奥斯博恩现状。但我还是要给物业讲两句话，有时候也不是物业不想管，农村老太太的战斗力各位想必也是知道的。。。
这种瓶子剪开了当花盆老小区是不是很常见？
2.水体维护
每逢新盘开盘的时候，总是会冒出很多和水有关系的物件。比如喷泉，河道，水景，或者露天游泳池。有经验的朋友都知道如果自己住的不是啥高端小区的话。这些基本就昙花一现，没水的没水，废弃的废弃。
奥斯博恩的就更厉害一点
小河变水沟，具体味道，不知各位还记得青奥会前的秦淮河吗？
近似于死水的水沟也带来了另一个问题——蚊虫滋生，想想你基本不设防的别墅花园，夏天顿时就变得不寒而栗。
当然这都是次要的，走着走着萝卜发现了一个新的问题，有人把池塘围起来养鱼。不过虽然也是槽点满满，但至少。。。估摸着解决点蚊虫的问题。
但再走向下一家直接就。。。把河道挖过来灌溉自己院子里种的地。
图片里当年清澈的水系已经不复存在
3.侵占公共绿地
联排边户院子外还是有一片公共绿地的，但实际情况吗，递根烟都懂得
懂得都懂
这时候肯定有人要说了，萝卜萝卜，都住了别墅了，管外面干嘛，把院子一关自己过自己的呗。
你以为关上院子门就和自己没关系了嘛？事实情况是，邻居的影响也非常深刻。
设想一下，996一周的你，周日的清晨伴随着一声隔壁老太太家五点钟的鸡叫，你醒了。。。
这时候肯定会有人说早睡早起身体好。抛开声音吵闹不谈，据我所知，老太太们种地可是农家肥，再想想鸡窝的味道。。。而且屋主大多是江宁本地发家买给老人住的，具体素质嘛。。。你猜？
这时候又有人来了说，买个独栋不就行了吗！乍一看很有道理，但仔细想想，一是确实比联排贵了一倍，其次嘛。。。买别墅不要环境600w总价往湖熟跑跑造个农村自建房估计能造出个绿城玫瑰园同款出来
哦对了，老太太互相说话吼着嗓子，应该都知道吧
院子种菜
如果是种菜养鸡养鱼还是生活体验差，那么联排给你掏空了搭个违建。。。那就是生命安全问题了，至于能不能解决。。。
千万级紫金山主城别墅，问题到现在都没解决
至于还有什么
27套在租怕不怕？
27套如果都是群租房，小区就彻底乱了套了。别指望能解决群租房问题，一来麻烦，二来我一个房间住两个人一共五六个房间有人能管不？违反法律不？
相比之下什么公司、轰趴馆、旅店就和蔼可亲多了嘛对吧。这可不是假话，别墅又大又便宜（对比市中心写字楼）还靠着禄口机场绝对是办公的不二场所，说的萝卜我都想去买一套了。就算是纯住的也有可能是员工宿舍。。。至少我去看房的时候就在小区碰到过
那这时候肯定有乐观主义者站出来，只要换了万科物业一切都会好起来的！
这时候萝卜就想到一个名场景
迷之自信
想想小区里一毛物业费都不愿意交的老人，想想天价的维护费，想想江宁的物业，想想前几年托乐嘉的爱涛。换物业，真的这么简单吗？
会有人管嘛？当然不会，因为说到换物业维持环境这些事情，我国居民用双脚做出了最优解——爷换不起物业，换个房子行吗？一句话，卖房子跑路，这就陷入了恶循环，自住的人越少，按时交物业费的越少，环境越差，越差人走的越多。。。不多时一个别墅小区就废了
现在的奥斯博恩就是这么一个情况
奥斯博恩肯定是有问题的，而且还是大问题。但能不能买呢？保时捷taycan出来的时候一片骂声，如果卖二十万呢？价格就是真香，如果家住江宁，又有一个独栋梦咬咬牙还是能买的，也确实别墅本身生活居住体验同样是六百万肯定比绝大部分新楼盘同价位120平好，住别墅对人的身心影响也是巨大的，特别是小孩子。就凭着一点也是值得买的。但是叠墅我就不推荐了，但还是那句话抱着住农村自建房的心就能住。联排性价比比较高不过同样的也会受到影响。至于想要别墅小区的品质还是省省吧。特别是抱着等着换物业的，大家都在一个欧式别墅区忍受着上个世纪农村般的居住体验，稍微一家掏点钱就能换个物业就能改善改善，为什么没做成这里面问题就非常大了。
别忘了之前说的，这房子还淹水，买也记得买三期。
今天就到这里了，其他因素没什么好分析的了。禄口就是空港新城什么时候轮到他，河西江北燕子矶紫核仙林麒麟上秦淮吃饱了吗？
这个别墅区被我拿来当反面案例了，希望对大家后期选购别墅能有所帮助。
后面的话我会挑一些新盘来说一下，有想看的也欢迎留言，敬请期待
自我介绍
一个兴趣使然的，希望用最朴实的语言说清房地产逻辑的南京萝卜，欢迎大家关注。
