卖不完，根本卖不完。
虽然深圳对住宅宗地进行了供应调整，但巨量的旧改项目，正排着队入市。
旧改持续
都知道，去年深圳住宅用地供应只出让了5宗，供地节奏放缓肉眼可见。
于是，去年翘尾行情之下一度出现新房快不够卖的声音。
市场开始担心深圳住宅的供应持续以及库存是否真的不够卖了。
其实如果对深圳足够熟悉，就会发现，深圳的新房供应一直都不仅依赖住宅用地的新增供应，相反旧改供应是更大的比例。
持续的旧改供应，才是深圳新房住宅供应的主流。
新增的宗地供应，只是锦上添花。
最明显的，过去深圳批准预售的新房中，有非常多项目的前身都是旧改项目。
比如今年1月10日位于龙岗中心城的景云上辰花园以约53557元/㎡获批预售，前身为爱联旧村城市更新单元，属于爱联旧村城市更新单元北片区部分，建设用地面积约3.7万㎡；
比如今年1月3日位于龙岗平湖的岗宏翰林华府（二期）以约34833元/㎡获批预售，前身为鹅公岭园岭旧改，总占地面积约2.79万㎡；
比如2024年12月25日位于龙岗平湖的远洋城启家园以约35753元/㎡获批预售，前身为平湖街道山厦旧村城市更新单元，该更新单元总占地面积约22.3万㎡；
比如2024年12月20日位于前海妈湾的观山海家园以约84912元/㎡获批预售，前身是荔山工业区旧改单元，属于荔源实业股份有限公司的征地返还用地，占地面积4.2407万㎡；
比如2024年12月19日位于龙华观澜的合正观澜汇云境以约49686元/㎡获批预售，前身为田背工业区城市更新，总用地面积125540.1㎡。
再比如2024年12月10日位于宝安福永的怀德城德懿府以约53058元/㎡获批预售，前身为怀德旧村城市更新单元，用地面积为279104.1㎡。
这还仅是去年12月10日到今年1月收尾阶段的入市项目，如果再往前回溯，会发现还有很多很多前身是旧改项目的新房，如沙井的鸿荣源誉府，南山的绿景白石洲项目，深业世纪山谷项目。
而基本上，小区内若包含了回迁房源，都属于是旧改供应。
所以可以看到，旧改项目的供应，是深圳整个新房市场很重要的一部分。
进入2024年四季度后，深圳住宅用地供应节奏放缓后，旧改出来的新房，明显也更加集中了。
这也就意味着，哪里的旧改扎堆，哪里就是供应集中量大的片区。
根本卖不完
这些年，深圳的旧改立项已经非常多。
根据合一城市更新数据显示，深圳截至2024年12月31日，深圳已列入城市更新计划项目1048个，拆除范围面积累计8882.1万㎡。
已通过城市更新专规批复项目734个，计容建筑面积累计23111.7万㎡，实施主体公示项目545个，拆除范围面积累计3559.8h㎡。
若算上已立项的14个综合整治类城市更新项目，则已列入城市更新计划项目合计1062个。
要知道，整个深圳的土地面积是1997.47平方公里。
可以看到，改造范围之大，几乎遍布深圳每个角落。
所以即使未来深圳对新增宗地出让进行严格的调整，放慢供应脚步，改造更新带来的新住宅依旧会源源不断。
在这样的背景下，2025年注定也会是旧改供应非常多的一年。
最明显的，2025年深圳各区的待入市新盘中，南山区域待入市的新盘中，所有项目加起来的体量都有可能不及龙华一两个旧改项目的体量。
在2025年待入市的新盘中，龙华区域的待入市体量是最扎眼的。
单就一个鸿荣源观城就有接近1万套的住宅房源可以持续不断地供应。
这个旧改项目，包含6块纯二类居住用地，7块商业用地+二类居住用地，2块新型产业用地和4块工业用地，总规划占地约38万㎡，其中住宅面积133万㎡。
所以再造一个“壹方城”也并不是不可能。
未来该改造单元所有地块，在滚动的建设中，加上周边的旧改项目，可以持续供应几年，而供应量基本属于天花板级别的。
根据鸿荣源观城项目的最新消息，预计2025年入市。
其中该项目08地块的观城时尚花园，由5栋总高58—59F的超高层住宅，以及2栋35F的办公楼组成，总规划1566套住宅，目前的建设进度已经是40多层，接近封顶状态；
该项目11地块的观城世纪花园，由5栋总高31—48F的超高层住宅，以及2栋35F的办公楼组成，总规划1285户，外立面已经在装修。
现在项目08和11地块的建设程度已经非常高，所以很大概率会成为龙华区域2025年供应最大的看点。
不过，作为龙华观澜位置的项目，既然户型、首批供应套数等细节暂未公布，从整个项目格局、建设以及区位来看，潜力还是有一定的局限性的。
首先正是由于规划体量大，必然要面临漫长的建设周期，整个改造更新单元需要时间逐步兑现，在这样的背景下，难免需要长期面对施工噪音、粉尘以及道路规划需完善的情况。
其次区位方面，项目位于观澜，这个区位一直以来都不是深圳楼市的热点板块，过去无论新房销售还是二手房交易都相对平淡。
更重要的是，整个观澜接下来很大概率是旧改的集中供应期，因为3～5年区域内将超过20个旧改项目陆续兑现。
另外，项目是超高层设计，已经建设的地块，容积率偏高，放眼望去，密密麻麻，无论是楼栋之间的对视情况，还是未来居住电梯的使用效率，都有一定风险。
而以大城改造的居住体验来看，虽然后期商业配套、各类设施可以逐一兑现，但以龙华中心的壹成中心作为样本，居住体验也有目共睹。
当然了，大体量的项目也有突出的地方。
比如项目规划周边包含5个公园，两所9年制学校，40万方商业等，同时4 号线观澜站近在咫尺。
所以，2025年龙华的新房重头戏大概率会放在观澜板块，竞品拼刺刀的场面也有可能会更明显。
总之，卖不完，根本卖不完。
