吴家明 胡华雄
物业服务与每一位业主息息相关。
今年1月，深圳市住建局、深圳市发改委两部门联合发布的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》，征求意见稿中的物业收费指导标准，较现行的标准有较明显提高。
近日，上述两部门通告了相关反馈情况。
01
两部门通告征求意见情况反馈情况 详解缘何调整物业费指导标准
今年1月15日至28日，深圳市住建局、深圳市发改委联合发布《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》，向公众公开征求意见。
根据上述指导标准，多层住宅物业服务收费指导标准最高为每平方米每月2.20元 ，最低为每平方米每月0.90元；高层住宅物业服务收费指导标准最高为每平方米每月5.63元，最低为每平方米每月2.71元。近日，深圳上述两部门通告了征求意见情况反馈情况，详细解释了深圳物业服务费将上涨的理由、未召开听证会的原因、新的收费指导标准的制订依据等。
具体来看，新标准中多层住宅物业服务收费指导标准最高为每平方米每月2.20元 ，最低为每平方米每月0.90元；高层住宅物业服务收费指导标准最高为每平方米每月5.63元，最低为每平方米每月2.71元。
而深圳目前施行的住宅物业服务收费指导标准，高层住宅最高为每平方米每月3.9元，多层住宅最高为每平方米每月1.3元。按最高标准计算，高层住宅最高标准的涨幅近45%，多层住宅的涨幅近70%。
说起物业管理，不少人心里多少都有些“爱恨交织”。有人对自己小区的物业管理感到不满，但也有购房者告诉记者，一些新盘都会把名牌物业管理公司作为楼盘本身非常重要的卖点。对于同一地段的二手房小区，物管品质高的小区价格会比物管品质低的小区高出一些。
记者调查发现，深圳原特区内外的住宅物业管理费收取标准存在一定差异。以龙岗区中兆花园为例，该小区为花园式小区，但目前高层带电梯物业的物业管理费标准为每平方米每月1.6元，楼梯物业的标准是每平方米每月1元左右。而在罗湖区锦上花家园小区，该小区同为花园式小区，但小区面积远比中兆花园小，物业管理费收取标准为每平方米每月3.08元。目前，深圳原特区内小区的物业管理费普遍高于同等品质的原特区外小区，部分居民担心，原特区外的小区物业管理费或将出现更为明显的上涨。记者也对包括罗湖区虹桥星座等小区物业管理处进行采访，对方答复目前仍未收到具体文件。
在上述征求意见情况反馈中，两部门详细解释了调整深圳物业服务费指导标准的原因、未召开听证会的原因、新的收费指导标准的制订依据等。
对于为何要调整《深圳市住宅物业服务收费指导标准》，上述征求意见情况反馈指出，有两个方面的原因。
一方面是应政府定价管理的要求。根据广东省人民政府办公厅印发的《广东省定价目录（2018年版）》第11项“保障性住房及物业服务”，深圳市保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费实行政府指导价。
另一方面是物业行业摆脱困境之需。征求意见情况反馈指出，2007年10月发布的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》（深价规〔2007〕1号）已逾十年未调整。十年来，社会经济快速发展，物价持续上涨，物业服务成本大幅提高，而物业服务收费标准“原地踏步”，物业服务企业通过降低物业服务质量以维持企业运营的现象十分普遍，物业服务行业陷入“低价低质”的恶性循环，导致物业服务水平与业主需求矛盾日益突出，无法满足业主对美好居住环境的需要。
征求意见情况反馈指出，物业管理成本主要包括物业服务企业的人员成本、办公成本、房屋维修养护成本等。人员成本主要包括人员工资薪酬（深圳市全日制就业劳动者最低工资标准已从2007年的690元提高到2018年2200元）；办公成本包括租赁房屋成本、交通成本、办公室物资配置成本等；房屋维修养护成本主要包括维修养护所需的物料和工具成本等。
此外，对于目前一些物业服务企业存在侵占业主公共收益的情况下还要调整《指导标准》的原因，征求意见情况反馈指出，目前确实有一些物业服务企业通过将小区公共部位广告位、场地出租等方式，将小区公共收益占为己有，侵占业主的公共利益。这种情况产生的原因是多方面的，如业主委员会成立难或运作不规范导致对物业服务企业监督不到位，同时，由于物业管理费标准偏低，物业服务企业为了维持企业运营，想方设法“另辟蹊径”增加收入，以弥补物业管理费的不足。
征求意见情况反馈指出，目前，深圳市正在进行《深圳经济特区物业管理条例》修订工作。《条例》（修订草案）从降低业主大会和业主委员会的成立门槛、解决业主大会开设账户问题、建立业主共有资金管理制度、建立信息公开和信用管理制度等方面，为业主在物业管理中发挥主体作用扫除障碍，并进一步加强了对物业管理各方主体的监督管理。同时，《条例》修订过程中也在探讨物业管理服务收费价格调整模式，以建立健全物业服务行业价格动态调整机制。相信新条例实施后，物业服务企业的行为将得到进一步的约束和规范。
而对于本次调价为什么没有听证会程序，上述征求意见情况反馈指出，是因听取社会意见有书面征求意见、座谈会、听证会、公开征求社会公众意见等多种方式，由于住宅物业服务收费不属于广东省价格听证项目，为此，这次采取在深圳市住房建设局官网公开征求社会公众意见的方式，听取社会意见。
自今年1月至今，此次公开征求意见通过信函和电子邮件方式接收反馈意见，在规定时间内共收到180份意见（其中信函1份、电子邮件179份），经对所有收集到的意见进行归纳、整理和研究，并向社会反馈。
那么，目前物业企业的物业费价格究竟处在一个什么样的水平？
以物业服务规模较大的碧桂园服务（6098.HK）为例，记者查阅该公司2018年报发现，其2018年度物业收费管理面积约1.82亿平方米，由此产生的物业管理服务收入约为34.45亿元人民币，由此初略计算，其每平方米每年收取的物业费用约为19元人民币，折合每平方米每月1.6元人民币。
02
物业企业逐鹿资本市场 2018年以来掀起上市潮
目前，国内物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类：
一是通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费，以基础物业服务为主的企业主要通过项目的获取来扩张管理面积以实现收入的可持续性增长；二是通过提供增值服务收取费用，包括业主增值服务和非业主增值服务。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，物业管理费属于物业公司最主要的收入成分，各类物业公司也普遍通过物业费来进行物业经营管理，但定价标准仍不清晰。对于此类物业公司来说，物业费收入太少影响具体经营，自然会有提高收取费用愿望。
相较于房地产开发行业的规模，目前的物业服务行业收入体量还相对较小，那么，未来物业管理的规模体量又将如何？
中国指数研究院数据显示，预计到2020年，全国物业管理面积达到296亿平方米，全国物业管理市场规模约为1.5万亿元。
自从楼市调控逐渐深入，各大房企纷纷看到自家物业板块的“吸金”能力，相继分拆物业管理公司上市，以充分发挥市值，物业公司上市潮已经开启。问题在于，为何这些房企开始发展原本不起眼的物业？是“造壳”还是抢占物业服务地盘？
事实上，物业作为地产行业一个细分和配套行业，其“吸金”能力也不容小觑，且近年来获得不错的成长势头，不少物业企业近年来已先后实现上市。
目前在A股上市的物业企业不多，仅有南都物业等极少数公司，但赴港上市的物业企业则为数不少，2018年已有多家实现上市，这些企业近年来业绩多数取得不错的增长。
近日市场也传出消息，万科考虑让旗下物业管理业务在港股进行IPO，时间可能定在明年。
安居客房产研究院跟踪统计显示，目前排名前10的房企无一例外都在物业上有所建树。与之相应，目前物业公司中具有开发商背景的公司占比约78%，例如万科物业、彩生活、中海物业等，独立物业管理企业占比仅在22%左右。
严跃进认为，物业管理公司后续要积极拓展业务，尤其是在社区运营方面需要创新，进而形成更多的营业收入来源。若收入扩大，上市公司的品牌价值也会得到快速提升。
另外，不少物业企业还在谋划新的增收方式，推出一些增值服务。
说起物业管理的增值服务，房屋经纪成为一些房企和物业管理公司眼中的“香饽饽”。如今，万科旗下深圳市朴邻房地产经纪有限公司已经在深圳房屋中介市场占据一定市场份额。此前，原万科租售中心正式更名为朴邻，分布在全国的数百家门店同时揭牌亮相，这标志着国内物业行业的首家二手房专营店诞生，也标志着万科物业在资产管理服务领域的商业闭环正在形成。
当时，业界将朴邻的设立解读为万科物业全面进军房屋经纪市场。公开信息显示，万科物业CEO朱保全为此回应称：“我们是物业公司，不是中介，也不会在万科物业服务以外的小区做二手房交易”。
