半岛全媒体记者江海峰
崭新的2024年即将到来,回望2023年的岛城楼市,三四月份出现短暂的“小阳春”后,一直处于冰冻状态；政策上,6年多的限购限售政策全面解除；城市更新格局显著,张村河顺势崛起,东李再次迎来高光；土拍市场也发出新变化,取消限价；为加快回笼资金,价格战蔓延至主城,一批热销盘诞生；二手房挂牌量猛增,购房者的选择空间变得更大……今天,我们就通过六个瞬间,一起回顾一下难忘的岛城楼市的这一年吧。
今年3月初的贝壳某签约中心
热点一:短暂的“小阳春”
纵观今年的岛城楼市,最热闹的莫过于2月份春节后至3月中旬。当时天气转暖,人们全家出动到售楼处看房,一派热闹景象。从数据层面来看,3月单月的新房成交量也创下自此之前近9个月的最好成绩,约为1.4万套,同比上涨7成多；二手房市场也是不甘示弱,二手房中介处签约量不断增高,贝壳各大签约中心人满为患,3月单月的二手房成交量达到8359套,同比上涨近6成。
但这种情形在持续了一个多月后转入“哑火”状态,至4月中旬以后,整个市场再次变得冰冻起来:售楼处和二手房门店再次归于平静,尽管新政策不断出台刺激消费,人们购房的步伐便再也没有快起来,一直持续至年底。
有业内人士分析,目前市场仍处于疲软状态,短暂的“小阳春”更是在短期内透支了不少购买力,因此尚需较长时间恢复。
热点二:限购限售全域解除
今年9月11日上午,青岛“全域全面取消限购、限售”的消息,引发楼市震动。记者梳理发现,本轮限购政策始于2017年3月15日,期间经历多次“加码”,而后又经历多轮优化逐步“解码”。6年后,青岛宣布全面解除限购和限售。这意味着,今后无论是新房还是二手房市场,均进入自由交易时刻,不再对人群、社保、年限等进行相关限制。
政策一出,二手房市场即刻发生变化。2天内贝壳找房APP上的二手房在售房源量,便增加了4800套,而记者咨询了老四方、东李、新都心等片区的一些中介门店,不少刚满2年房源的房主着急挂牌。房源尤其是次房源增多,不少着急出手的房主便主动调低挂牌价,套均降价幅度在2万元~10万元不等。
热点三:张村河、东李楼市热
2023年是岛城城市更新的关键年。这一年里,主城最热的板块莫过于张村河和东李。这一点,从年初的供地计划便可见一斑,张村河板块的拆迁不断推进,不少住宅地块快速整理、上市；东李尤其世园会附近也是有不少地块不断被挂出来,有的甚至更改了土地性质重新面世,这都给了品牌房企开疆拓土的条件。
如今的张村河进入白热化,目前在售的鲁信有领花园以及融创崂山壹号院都主打大户型、高总价；海信、华润、越秀&青铁的项目,无论是产品维度还是示范区竞争都很激烈；片区内现房静山悦园改为盛世悦府,目前在售；同时张村河北岸的大宇地块也已成交,未来整板块将好戏连台。
东李未来在售的楼盘则超过10个,竞争压力越来越大,价格战已然拉开。昆仑天麓湾、青山湖岸、招商璀璨璟园均已和市；和达和山也即将入市,亿联签约刘家下河的新地块、郑庄的5宗地、东大物流园地块等也均在今年找到东家,东李未来的竞争会越来越激烈。
热点四:土拍取消限价
10月份以来,青岛发布的多宗地块拍卖公告中,提到“地块不设底价,采用增价拍卖方式,按照价高者得的原则确定竞得人。”但这一新政并未给青岛的土拍市场带来较大变化。从10月和11月西海岸、城阳、市北、李沧等多宗地块拍卖时以底价成交,波澜不惊。
变化发生在12月18日的土拍中。位于崂山的迪生山庄西北角2宗地块上市拍卖,其中一宗经过96轮竞价成交,最后楼板价25185元/平米,溢价率8.25%；第二宗楼板价25021元/平米,溢价率8.03%。两宗地块的拍卖价都高于今年4月大火的张村河21045元/平米的价格,成为继莱西路8号项目地块后,青岛地价第二高的地块。
热点五:“价格战”蔓延
青岛这一轮降价,自2019年开始,总体呈现出从外围向中心、从刚需盘向改善盘蔓延式下跌的特点。先是胶州上合、胶东机场、即墨蓝谷、即墨西部等片区,不少楼盘降价幅度在40%以上。2021~2022年,城阳、西海岸的楼盘开始降价。如城阳夏庄,当年高价位是14000元/平米的房源,如今售价不到10000元/平米；当时前海一线的西海岸灵山湾片区,一部分新楼盘从高点的18000元/平米降至13000元/平米左右。
2022年底,李沧北也扛不住了,降价风吹向主城区。中交、城建、保利的几个楼盘,原本均价在18000元~20000元/平米之间,但销售十分艰难,于是也开始降价。今年10月以来,东李、老四方等楼盘开始打价格战,降幅在2000元/平米左右。如东李的世园金茂府,120平米和143平米的房源降幅在每平米两三千元。
热点六:二手房挂牌量激增
今年青岛出现过两次比较明显的二手房挂牌量激增的情况。
第一次是在今年春节后,市场回暖,“小阳春”短暂出现时,当时青岛全市的挂牌量已超过10万套,贝壳系统内在售的二手房约9万套,其中,2月份和3月份,贝壳系统内新增挂牌量均超1.4万套。
第二次则出现在9月1日限购、限售政策全域放开后的短期时间内。据记者调查,新政刚一出的时候,不少门店的次新房上新量急剧增加,尤其是前2天,平均每天贝壳系统内二手房源的上新量近2500套,随后更是一路走高。截至12月26日14点,贝壳找房系统显示,青岛在售的二手房为118058套。
业内人士表示,对于购房者来说,大量二手房的进场,会对二手房价格体系造成一定冲击,一些急于解套的房主会趁机降价。因此,2023年对购房者来说,捡漏机会更多了。
