一、落后并且割裂的城市面貌。
宝山的城市面貌目前是处于割裂状， 没有成片的高质量的城市面貌，还没有真正建成现代化、创新型、生态化国际大都市主城区。大场镇最靠近市中心，但基本没有CBD这样的商务中心，可能成为未来区域中心的南大现在才刚刚开始建设，而大场镇与高境庙行中间隔了大场机场，道路东西不畅，无法进行成片建设。
顾村杨行淞宝作为外环与郊环之间的主城区，中间缺乏横向的地铁连接，无法进行成片建设，加上吴淞创新城区域还未大规模开始转型，有吴淞创新城钢铁和物流产业的割裂，城市面貌完全是大部分区域都很差。
宝山迄今为止尽管规划了副中心，但宝山始终没有一个核心建设区域带动周边建设，宝山CBD没有建设好之前，是无法改变落后的城市面貌，宝山最具发展潜力的地方被大场机场和待开发的吴淞创新城割裂，导致没有一个区域成为一个核心区域，老闸北新静安有大宁这样一个建设中心，杨浦有五角场这样一个副中心，但宝山完全找不出任何一个建设好具有示范作用的核心标杆意义区域，这样，大量买房人的认知是一个没有城市核心作为支点作用的区域是没有溢价空间。
因此，宝山吴淞创新城还未建设成功之前，宝山外滩滨水景观没建设好之前，落后的城市面貌其结果就是宝山大量的房子都被低估，没有什么溢价空间。
二、交通还未全面改善，地理位置限制暂时不具备四通八达
上海五大新城为什么没有加上宝山，我认为是宝山是可以和上海主城区融为一体的，所以宝山无需要建设节点性城市，宝山可以作为上海主城区对外辐射，上海发展中心其实是偏北的，上海发展未来一定要北上的，宝山需要打开的空间是长江天堑，宝山s7建设连接崇明岛城桥镇，宝山建设城际铁路连接崇明、启东、海门，这样宝山偏东北一隅荒凉偏僻就变成带有大量腹地的区域，成为连接这些区域和城市的桥头堡，自然宝山的交通四通八达不再偏东北一隅，而大量的人流量可以从北面和东面带来，那么宝山将成为上海跨长江发展的重要门户。
宝山没有S7去和崇明海门启东连接，也没有规划的宝嘉线打通宝山东西部交通，更没有18、19号线大规模建设去改善几十年城市面貌如一的吴淞创新城，蕴藻浜阻碍区域融合，杨行枢纽还未形成，上海北站（宝山站）仅在规划中，宝山未来的外滩九区十区目前还是个堆满集装箱的码头。
因此，没有去市区密集的地铁线，更没有跨长江去崇明的高速或城际打通长江天堑，往北也没有s16快速路，目前的宝山仅仅偏东北一隅，交通不便，因此，目前偏僻的地理位置导致交通的落后进而导致房价偏低，是一个传导的过程。
三，产业结构转型，科创中心主阵地刚起步
房价的高低跟产业其实是息息相关的，宝山曾经因为宝钢辉煌，但也因为这个因素，导致宝山的房价奇低，一个再好的地理位置，如果因为住宅周边是污染的空气，钢铁物流轰隆隆的集卡占满道路，物流堆场遍地，重工业带来不宜居的环境，这种居住环境毒瘤，可以让购房者用脚投票，而且，这些落后产业带不来高收入人群，更没有人愿意为这里房子支付任何溢价。
因此，把宝山打造上海科技创新中心主阵地为主战略，推动经济增长方式，不断提升城市能级和核心竞争力，通过科技创新产业发展，大力发展科技型高端化产业，提升产业强度和经济密度，才能持续优化城市功能品质，持续提升城市面貌，宝山房价才能上去。
