近十年外环外迎来板块大开发，徐泾、唐镇、南大等获得不少发展概念，新房供应井喷。
反观七宝，过去一直凭实力坐外环外头把交椅，这些年声音很小。
因为开发更早面临七宝无地可拍，一些人不免担心：
七宝的上限真的已经到了？
先来理解郊区板块的上限是什么？
答：成为市区。
所谓城市化，其实就是让郊区变成市区的一个过程。
光从配套来说，七宝的配置和市区差距不大，甚至已经碾压很多市区板块。
七宝配套两大王牌：教育和商业。
先看教育。
一个板块的教育上限，很大程度上是板块最好的高中决定的。
闵行本身就是鸡娃强区，七宝更是其中的佼佼者。
2024年七宝中学清北复交率37.5%，985率61.06%，综评率96.51%，论总人数比四校还多。
关键是中考录取分数比四校更低，考生低进高出，堪称鸡娃性价比之王。
有了高中大佬坐镇，七宝的小初资源也是公办民办双开花；
公办一梯队明强小学，民办一梯队七外，堪称绅士淑女培养地；
初中不仅有文来、上宝这些七宝中学、上海中学的亲儿子，还有二中、三中、七宝实验等二三梯队当候补，无数家长看完蠢蠢欲动。
当浦东家长在外环外还为了个三梯队学校争先恐后时，七宝已经在浦西赢麻了。
举个凡尔赛的例子。
2023年秋招传出七宝三中超员，据说在不扩班的情况下被统筹到的可能是当红新校文来学校、可能是三梯队的七宝实验。
七宝的商业配置也非常丰富，单拎出来堪称外环外版本的长寿路，各种大小商业体量总和接近50万方：
现在大环境下商场经营都不算景气，但领展广场的地位在西南至今无可撼动。
下游九亭、泗泾依然缺少好的商业体，七宝仍是耶路撒冷。
更别说七宝还有古镇、体育公园、文化公园几大休闲旅游资源，在配套上除了医疗稍微弱势，基本追赶市区。
浦西七大市区很多地方尤其是老破小板块，虽然都能在配套上找出一两个亮点：
比如鞍山的学q，世博的轨交，五角场的商业，中原的医院等等。
但某些方面配套存在短板更是常态。
因此仅从配套来说，七宝的配置其实已经突破郊区平均水平，上限触达市区。
再看七宝发展上限关键因素之二，9号线的上限。
9号线沿线的产值极高，不少沿线新房开发商的营销说辞里都包装“千亿9号线”的概念。
不过这几年全市包括9号线沿线板块的发展都进入发展慢车道。
作为9号线上的近郊板块，七宝的发展高度一定程度也取决于上游的徐汇板块的高度。
七宝过去十几年的发展得好，少不了漕河泾、徐家汇的发展外溢做贡献。
徐家汇的成功已经是老生常谈，从2000年届副中心顺利毕业，今天已经成功跻身城市CAZ；
漕河泾堪称上海电子产业的摇篮，四十多年过来发展更加多元化，在市区产业园里傲视群雄。
都已经甩绝大部分竞争对手一条街了，还怎么冲？
今天徐家汇、漕河泾的发展都已经接近板块容量，想要更高更强需要新的历史机遇。
位于徐汇下游的七宝，能接受的发展外溢确实也在减少。
不过全市近郊板块的情况都比较类似，随着存量时代到来接收的外溢资源不比从前。
对9号线来说，更重要的是本身的运量已经达到上限。
每天早晚高峰9号线各站点都是人山人海，堪称上海打工专线。
尤其是浦西段，开通时间更早沿线发展更加成熟人口也更密集。
九亭号称年轻沪漂来上海第一站，结果就是每天早高峰要等2-3趟地铁才能上车。
所以即使七宝、九亭这些板块通勤优势依然客观存在，奈何硬件不给力，人口红利被地铁持续劝退中。
虽然未来七宝还有机场联络线、嘉闵线两条新增轨交以及12号线西延段，能一定程度缓解9号线压力；
不过对七宝来说，承接外溢的最好时代确实已经过了。
2025年楼市格局大洗牌
哪些板块更有升值潜力？
哪些板块将被抛弃？
欢迎私信咨询
再回归到楼市本身，论房子和房价，七宝也触到了作为一个郊区板块的上限。
七宝的房地产开发时间在郊区遥遥领先。
因为有七宝古镇加持，七宝的发展底子比外环其它板块好很多；
加上虹桥机场的运营，所以早在8、90年代就承建了不少市区动迁房和机场职工福利房。
1994年，当大多数外环板块还只有农民房时，七宝就引入了万科开发第一代商品住宅。
此后板块又陆续开发了碧林湾、东方花园、皇都花园等商品房系列。
在2000年前后，七宝的商品房颇具竞争力，不少白领和海归都在七宝买房。
等到2007年9号线开通时，七宝的商品房建设都已经完成得七七八八。
不过因为开发过早，所以这些年能卖的新房确实有限；
我盘点了近十年七宝入市的新房数量，一共1456套房源，即将被老静安赶上：
刚需一点的九星城一众新盘，虽然行政上属于七宝，但是生活圈子却抱紧了古美大腿，缺乏七宝的灵魂。
七宝的增量土地开发基本走向尾声，暴露出的问题和很多市区板块类似：
房子整体有些老了，但是想全部重拆暂时也谈不上。
除了新房供应节奏和以改善户型为主像极了成熟市区，七宝的房价也和市区不相上下。
佳宝新村、园艺新村、学院新村等七宝老破小，最高成交价都超过7万/平；
蒲汇新村更惊悚，可查最高成交价到了9.4万/㎡，实际突破过10万；价格堪比长桥、田林这些徐汇老破小板块，甚至碾压普陀、杨浦众多房源。
今天想在七宝买套品质、学q、房龄都相对不错的三房，参考2019年的皇都花园三期成交价要1700万+。
次新二手的价格基本也接近外环外上限，再贵真就不礼貌了。
就问七宝某天真的到了2000万+，谁还愿意选择七宝而不是地段更好的万源城或者徐汇呢？
不过只要稍微把条件放宽。
1000万左右想在上海西南找一个学q强势、品质尚可的房子，七宝优势还是比较明显的。
虽然七宝的房价和配套已经和市区不相上下，但在很多人的观念里，七宝更像是介于市区与郊区之间的板块，算不上真正市区。
换言之，人们的对七宝非市区的观念，才是七宝真正的上限。
其中有很大原因是七宝自身短板不少，和市区的感觉相差甚远。
七宝的城市界面依然比较割裂，缺少市区清新整洁的感觉。
万科城市花园头上两分钟一趟航班飞过，吴中路上卡车乱窜，最近因为嘉闵线的修建，七莘路现在也是一片尘土飞扬。
七宝的城市界面难以通过盖新房来快速改变，和今天周围都是可开发空地的唐镇、南大形成鲜明对比。
客观承认外环外今天有很多板块都在慢慢崛起，但七宝累积的优势一时半会很难被超越。
现在各大教育集团遍地开花，xx大学附属成了外环外板块的主流学校，成绩却大部分没被验证。
外环外各大商场像雨后春笋拔地而起，但人气依然是个难题。
用城市发展的眼光来看，今天的七宝与外环外开发板块的阶段已经不同，所以发展模式也不相同。
过去城市化快速发展阶段，大家习惯的发展模式是哪里有空地哪里有未来；
所以周边都是荒野农田的新房，拿着规划营销时也能有说服力。
这种发展模式前20年的七宝在外环外已经作出表率。
今天七宝已经触到郊区城市化的上限，取而代之的是和许多市区板块一样，逐渐走向城市更新。
比如为一些老旧小区做的降噪工程，古镇历史文化风貌保护、街区边角地的口袋公园改造等等。
加上七宝商务区的发展，板块能级已经秒杀一众外环外纯住宅区。
产业、教育、文化以及商业四项全能，七宝的实际功能定位和莘庄差别不大；
未来板块发展的大方向，焦点更偏向与莘庄、虹桥副中心功能中心的角逐。
精研全市板块 独家买房买房逻辑分析
私信免费咨询更多板块买房避坑建议
结语
七宝作为外环先锋短期内观念上限较难突破，拥有的实际优势却也很难被后起之秀迅速赶超。
虽然存在飞机噪音、界面老旧这些问题，但未来嘉闵线、机场联络线以及七宝商务区的运营还能为板块导入增量，总体看利好面更大。
随着七宝城市更新时代的到来，未来的七宝能否焕然一新，真正融入市区呢？
欢迎评论区和我们一起畅所欲言。
