在当下的上海楼市，开发商想要快速卖掉自己的房子其实很简单。在浦东的蹭前滩，在浦西的蹭大虹桥。
在前面的视频里我做过一期大虹桥的板块解读，也做过蟠龙天地的产品分析，所以关于大虹桥的概念相信大家已经不陌生了。
很多人把这里看作是未来上海的西中心，大虹桥范围内的新盘更是一个接一个热销。
这样的成绩也使得周边板块纷纷抱起这条大腿，嘉定江桥就是其中之一。
这期浦西中外环板块探秘我们来到了江桥，这也是一个非常有争议的板块。
因为大家都很好奇，当它褪去大虹桥这层华丽的外衣，它还有没有足够的实力吸引人们来这里生活。
江桥位于嘉定南部位置，与普陀和闵行接壤，它本身的地理优势非常明显，那就是离上海市区非常近。
这里紧贴着外环高架，到人民广场直线距离只有12公里，乘坐13号线到南京西路只要30多分钟。
如果你在人广商圈上班，这样的通勤时间完全可以接受。不过江桥最大的的交通短板不在轨交而是在自驾。
因为这个板块除了东边以外，其它三个方向被铁路和苏州河阻隔，是一个口袋形状有点闭塞的板块。
自驾进市区能依靠的也只有曹安公路和金沙江路，所以在上下班高峰时期堵车无疑是一种常态。当然因为在郊区生活的人越来多，上海外环外这些板块就没有一个不堵车的，江桥的这个缺点也就不算缺点了。
真正让江桥饱受质疑的其实是这里的城市界面，以京沪高速为界限，这里可以分为南江桥和北江桥。
北江桥从地图上就能看出，已经被大量低端工业区切得四分五裂。
与之相比南江桥的居住组团更为紧密，发展也更加成熟，城市界面也比较好，不过也没有好到让人惊艳的地步。
从13号线金运路站出来就是南江桥的核心，但是第一眼就能感觉到这里的城市界面没有什么特别吸引人的地方，给人的观感只能说是朴实无华吧。
路边虽然都种有绿植，但远没有浦江镇那么茂密，树荫没有将人行道完全遮住，绿化也没有拉开层次。
不过值得表扬的是，无论是马路还是人行道起码做到了干净整洁，作为一个外环外板块，干净整洁的第一印象真的非常非常重要。
此外南江桥的商业配套也是比较好的，地铁站边上的江桥万达广场是整个板块的商业核心。
它是继五角场万达广场和周浦万达广场之后，万达在上海开发的第三个大型城市综合体，总建筑面积约55万方。其中商业面积约25万方，是整个江桥最大的商业体。
项目集中了城市公寓，商业广场餐饮酒吧街等多种物业类型，日常消费是没啥问题。但如果你想要更有品质的购物体验就不要想了，很显然定位比较亲民的万达广场本身就没有这个基因。
而且细看南江桥的住宅，也都是以刚需产品为主，除了万达城市公寓之外，其他小区在品质上没有特别的亮点。
房龄普遍比较久，而且已经很久没有新房上市了，甚至在爱特路上还能看到一批农民别墅，除此以外大多都是一些动迁房品质的社区。
而且住在这里也会遇到和七宝一样的问题，那就是受到飞机航道的噪音影响
也是三四分钟就会有一架航班从头顶飞过去。虽然听起来声音比七宝要小一些，但也是没办法让人忽略，听起来还是会让人烦躁。
随着我们沿着金沙江西路一路向东走，也就离开了居住区，来到了南江桥的商务区。
乍一看这里有南航有绿地，看起来很高端对不对，但凡事不能只看表面，其实看起来比较高端的也就这两块。
南航背后集中的都是一批低端的产业区，有修车的、有做钢材批发、有做电器、电商的等等。如果你不是在这边工作，这片区域其实对于你的日常生活是完全没有任何帮助的。
而且一整圈逛下来，我们也没有在南江桥发现正儿八经的公园或者绿地。比较大的一些医院离得很远，靠谱的学区也没有。
总得来说南江桥给我的感觉就是，太过于接地气所以显得有点无趣。当然也正是因为有了这些缺点，江桥的房子才拥有别的板块无法企及的优势——极致的性价比。
2019年至今，南江桥二手房源成交均价基本都在在3.8-4.8万/平，甚至不到300万就能买到一套房子。
南江桥最贵的万达城市公寓，成交均价也不过4.7万/平，再加上这里已经通了地铁，到市区就很方便了，对预算不多的刚需来说性价比真的非常高了。
聊完了南江桥我们再去北江桥。
这里同样有许多动迁房和老破小，还有为14号线预留的动迁安置房基地，住宅的品质比南江桥还要差不少，价格也更低，也会受到飞机航道的影响。
但是北江桥有一个优势就是多了些商品房和新房。
比如保利云上二期项目保利澄光近期也要开盘了，不得不说项目本身无论是内部规划还是户型都做的非常不错，95平三房两厅两卫的横厅户型设计也绝对没有辜负大家的期待。
但有一点真的不能不提，项目周边目前的城市界面真的要比南江桥还要差。
以北方向都受到铁轨阻隔无法通行成了断头路，以南的曹安公路货车集卡来来往往真的有点可怕，公路两边参杂了建材家居城、汽配、灯具采购市场。
头顶上又是密密麻麻的高压线，你可以感受下它离住宅有多近。
我们还发现非常魔幻的一点就是，这里明确写着禁止倒垃圾，但是看这边却是肉眼可见的垃圾堆。
当然这还不是最乱的，在你穿过曹安公路后来到金园一路，你会发现这里混杂着大片的工厂，路边的这一些商铺甚至让你穿越回了小镇上，真的很难相信这类场景出现在上海。
而且我刚才在过马路的时候还发现了非常值得吐槽的一点，在曹安公路和金园一路交叉口这一段绿灯设计得非常不合理。
曹安公路是一条非常宽的马路车也非常多，而且有很多大货车，但是留给行人过马路的时间只有12秒左右，真的非常夸张。
而且大家不要忘记北江桥东北角还有一个垃圾焚烧厂，这是中国建成的日处理能力最大的现代化生活垃圾焚烧厂。
虽然它离桃浦更近，但是在两公里的范围内还是覆盖到了不少北江桥的小区，已经被想要在江桥置业的朋友，看成了区域内最大的一个不利因素。
更关键的是在商业配套方面，北江桥的资源更是可以忽略不计。
新世纪、嘉年华广场日渐衰退，完全算不上是一个合格的商业体。
反倒是这条江桥老街，成为了北江桥最有商业氛围的地方。
大约1万平的餐饮区，引入餐饮品牌20多个，既有星巴克和肯德基这样的国际餐饮品牌，也有海鲜烧烤这类适合聚会和夜宵的店铺。
不过说实话但凭它也无法扭转北江桥商业不足的现实，而且刚才给大家展示的那些的城市界面，真的进一步拉低了整个江桥的档次，也更加没有办法吸引高端人群。
而且更关键的是在学区方面，一直以来江桥都没有一所好学校。好在2018年这里引入了卢湾一中实验小学、华江中学也被曹杨二中托管才弥补了学区上的短板。
所以也正是从2018年开始，北江桥的新房市场变得非常火热。
2018年龙湖天璞首次开盘，一共推出了956套住宅，开盘当天有1565组有效认筹客户参与摇号，首开几近售罄。
同年12月项目再次开盘，推出的576套房源去化约九成。一街之隔的保利云上也同样两次开盘全部售罄。
看到这里也许你会纳闷，既然北江桥的城市界面和配套资源都很一般，为什么还有开发商愿意在这里拿地，为什么还有那么多人来这里买房子？
难道是疯了吗？其实并不是！
开发商做前期市调的时候不可能不考虑板块的发展现状，在江桥买房的人也不可能没有实地看过这里的城市界面。
首先最重要的原因就是——没得选。
在到市中心同等距离的情况下，江桥几乎是最便宜的一个选择。
第二个原因，北江桥在交通上的短板很快也将不复存在。
虽然目前北江桥没有轨交，但14号线开通的日子也越来越近了，这是上海一条非常难得的东西向轨交，途径静安寺、豫园、陆家嘴、世纪大道等核心地段。
在江桥内沿曹安公路布置了4个站点，而且最厉害的是它共有14个换乘站点，也就意味着它的便捷性是非常出色的。
再加上明年上半年将开工的嘉闵线，还是一条轨道交通市域线，最高速度可以达到160KM/H，是地铁速度2倍。
向北延伸至太仓境内在太仓站，可以实现与沪苏通铁路的换乘，还能与上海经苏州、无锡至常州铁路贯通运营，未来将从地理上真正实现沪太同城。
第三个原因，是板块内部的城市更新计划。
首先北江桥这片凌乱的金宝园区将重新建设，原先的二类、三类工业将被调整为无污染、低能耗的都市型工业，靠近曹安公路一侧也会增加居住和公共服务功能。
在园区边上，这片已经被命名为北虹之星的区域，将会打造成高端国际社区。
内部新建绿地31.68万方，绿化覆盖率高达22.5%，而且还会在原有河道上扩建100亩水域面积的景观湖，还规划有学校、医疗、教堂等配套资源。
所以长远来看，江桥也不是没有逆袭的机会。
当然我虽然经常和大家聊规划，我对规划的态度始终如一，没有落地的规划是最不值钱的东西。
规划上的有些东西听起来真的非常非常带劲，但说实话对于大多数人来说，还不如小区楼下多个便利店，路上少堵一会车来得实在。
在规划上，江桥的确有机会成为整个长三角的中心节点，不过说实话这个概念本身就很虚。
而且了解目前江桥的现状之后你就会清楚，江桥距离它想成为的样子还任重道远，如果褪去所有大虹桥以及规划赋予的光环，目前的江桥没有被神化的资本。
它就是一个城市界面一般、配套一般，房价比较有性价比的普通板块而已，我也不会称之为洼地。
因为在我看来，任何一处看似便宜的房价背后，都有其让人望而却步的硬伤，而那些看似完美无缺的板块，又早被标上了常人难以企及的价格。
如果你是一个预算有限，只有五百万左右的刚需，想在上海找到一处暂时的住所，那江桥是你为数不多的选择之一。
而且这里到市区的确不远，未来开通的轨交也会让你通勤更方便。
可仅此而已，除了这些以外，我几乎找不到任何一个首选江桥的理由。
但买房本身就是一个取舍的过程，如果你真的别无选择，那江桥的性价比也的确配得上你的选择。
最后，还是那句话——
回归房产本质，好好享受生活。
我们下期再见。
