最近统计了一下上海市各板块二手房挂牌价的变化，吓我一跳！
房价下跌明显的，不是郊环外的金山石化、青浦淀山湖，嘉定安亭，也不是政策利好照顾不到崇明整个片区，竟然都是市中心的核心。
这其中，上海房价的天花板区域——南京西路板块，更是跌幅领跑。
数据显示，南京西路板块的二手房挂牌价，相比去年跌了近20%，领先其他板块！
到底是什么原因导致该区域房价跌幅远超其他板块？为什么原来的富人区房价跌得这么多？难道这些有钱人都抽身走了？
针对这些疑问，我们进行深入地一一解答！
壹
闸北并入，拖了老静安的后腿
2015年10月，国务院批复原闸北、静安两区“撤二建一”，设立新的静安区。从那一刻起，原来的“下只角”闸北就脱胎换骨，摇身一变成了“静安人”。
那么，“穷亲戚”如何变成自己人呢？就是通过拆和建来实现。
拆：首先是大面积的拆违：静安彭浦新村街道拆违整治 还路于民；大宁路街道辖区铁路北郊站的拆违工作顺利收官，走马塘两侧7000余平方米的河道违章以及北铁钢材市场内7000余平方米的违建楼群被悉数拆除。
建：原闸北拆违之后就是新建：华丽转身 彭浦新村东茭泾绿地成休闲健身好去处/上海静安区半月拆违2万平 规划400亩生态示范园等。
还有，就是发展中心也出现了大幅转变。以前，静安区更多的是持续加强南京西路在上海市的地位，其次是增加江宁路地区的改造，提升区域品质。而当前重点是发展空间更大的大宁和市北两个片区。
看看十年前的南京西路和现在的南京西路，有什么区别吗？结论是基本没有！那些石库门还是那些石库门，只是外墙看上去变新点。
反观闸北的变化，单单苏州河两岸的变化，就能够明显地发现两地的差距多大。南岸还是几十年前的老房子，而北岸全变成了绿树成荫的景观步道。
贰
房地产开发，都集中在原闸北地区
在闸北并入静安之后，整个新静安的房地产开发完全以闸北为主，老静安基本上没有新的项目供应，直接导致区域居住品质出现下降。
我们看到，两区合并后的四年内老静安新房成交占比近11%，但是近五年新房占比仅有5%，曹家渡的新房甚至出现了“0”供应的情况。
所以说，两区合并后更多的资金进入了老闸北，而老静安的城市更新步伐也出现了明显的降速。
同样处于旧改需求迫切的江宁路板块和不夜城板块，其新房交易量占比出现了急速分化。近10年间江宁路地区新房占比基本维持不变，而不夜城商圈占比超过一半，成为静安区新房最多的区域。
早在10年前，静安区的房价就遥遥领先！南京西路板块新房价格已接近10万元/平方米，江宁路板块新房价格也名列第五，曹家渡板块房价也突破5万元/平方米。
现在呢？谁还知道南京西路有什么房子吗？可能很多人只知道静安寺吧？
最主要的原因还是“穷亲戚”变成“金凤凰”。
五年前的老静安房价10万元出头，现在房价依旧10万元出头。五年前闸北的房价五位数，现在闸北的房价六位数。老静安的房价涨了28%，而闸北的房价涨幅近50%。
真的不比不知道，一比吓一跳！
还有，“静安”这个名词已经被闸北玩坏了！
随着两区合并之后，所有闸北的楼盘为了提升自己的品质，纷纷以“静安”两个字作为其案名。
实际上想往高端品质靠是假，主要是为了卖个好价格。这部分项目纷纷向10万元/平方米的“静安”这个价格靠，后面就直接超越了“静安”这个价格。
“静安”被玩坏之后，真静安的房价随即也出现了大幅回落。
叁
写字楼空置率提升，高端客户外迁
浦东陆家嘴，浦西南京西路。要租高端写字就看这两个地方。
在南京西路商圈，区域内拥有10幢超甲级写字楼，占上海市总体量的40%，为全市之最。并且全球三大奢侈品品牌LVMH、开云与历峰总部都落户南京西路。
这些大型奢侈品集团不断收购、拓展，旗下囊括了更多子品牌，当这些子品牌考虑落地时，往往首选南京西路。
2022年上半年静安区“亿元楼”就超50幢，并且还有9幢“月亿楼”。
单单一栋楼的企业交税就能达到一个亿，可以想象一下这些企业赚钱能力。简单算一下一个楼面1家企业，一个企业10个高管，60幢楼X40层X10人=24000人。单单这个片区就能产生如此多豪宅需求，就是区域价格的支撑。
两年前的南京西路商圈还是“一铺难求”，一转眼就发现现在是高企的空置率？
在办公楼空置率提升的情况下，2万多的高端购房需求直接打八折。还有就是经济的不景气影响收入，高管再打八折，然后就是有购买力的高管再打对折。
看来，南京西路真没有高端需求。
南京西路商圈二手房挂牌价大跌可能只是当前楼市调整的一个典型案例，实际上其他还有很多地方的房价在深度调整。
有的区域是因为供应太大，需求不足。有的区域是产业调整，人口流出。还有的是前两年涨太多了，价格回归。
