买二手房的核心还在于选择小区，因为二手房里面，小区的增值那是完全不一样的。也应证了买房买地段的理论。而合肥最好的地段那是天鹅湖周围，而一直以来最受关注的小区那是凯旋门小区。最近很多人咨询如此，凯旋门现在能不能买，什么时间点是最好的时机呢？我们从小区层面大数据解读一下：
首先，从小区历史价格增长来看，凯旋门小区，从建成开始，10多年复合增速每年7.4%，这个水平在合肥来说是非常高的。所以到现在凯旋门都是热门小区，而这一轮凯旋门价格上涨很快，已经达到了一个新的高度，基本成交均价在40000以上，二期甚至超过4.5万。所以现在相对来说处于一个高点。那么很显然现在购买不是很好的时机。既然如此，什么时候可以再次购买了。
其次，我们可以以凯旋门二期房价数据做一个仔细分析：从2017年以来的数据可以看到，凯旋门二期小区呈现很明显的趋势性。基本上有三个特征：
第一，每个周期基本上10-12个月，例如2018年1月小区房价达到最高26750，此后不断波动下降，到了当年11月达到最低，周期10个月；再如2019年1月凯旋门价格再次达到高点，到2019年12月迎来低点，房价达到最低；而2020年也是如此，价格在年初达到最高，此后不断下降，到年底最低开始新的周期……所以，从大数据可以看到，凯旋门二期基本上在10-12个月一个周期，非常明显。也就是说，最低点和最高点之间周期性很明确，这也是一些小区的基本规律，每一轮的价格低点就是我们的入市时机了；
第二，现在已经开始高点回落了。小区均价在2021年2月达到最高点，超过4.8万，而此后不断下降，所以实际上可以看到，现在买基本上都是向下的周期，这一点已经不是入市时机了；所以预计后续小区的成交价格将波动下降，下降周期将持续10个月以上。尤其是这一轮房价涨幅过大，所以整体回调时间也会较长；
第三，下一轮最佳的时间点，在2021年12月到2022年2月之间。从现在来看，按照10-12隔越的周期，其实可以看到，现在凯旋门下一次的入市时机，将在10-12隔越以后，也就是年底到明年年初。因为预计小区均价这一轮回调到低点，那么将打开新的上涨周期，所以这个时间买，那是价格低，性价比高，和潜力巨大的。
所以这一轮房价回升，其实让西南很多小区价格上涨很快，相比新房性价比降低，而且很多小区越来越呈现有价无市，随便挂高价，但是很难成交的状态。而且因为买方和卖方的博弈改变，小区价格回调那是难以改变的了。所以现在买二手房，核心区不合适，即便是要买，一定要准确把握时机了。
所以其实每个小区都有其固定的周期，有需要了解本小区周期的，欢迎咨询如此楼市。
对于此，各位读者有何看法呢？欢迎留言，跟如总探讨哦！
