在二手房交易市场，有抵押的二手房，以前售卖时，需先还款、解押、再过户。随着山东持续优化营商环境，推出二手房“带押过户”登记服务，让该类业务办理时限压缩80%。比如，济南市海尔绿城全运村一幢 3600万元的二手房，因为房子存在抵押，无法找到能够居间还贷的业主和金融机构，致使一年多时间未能成交，而通过“带押过户”新模式，仅用时3天即顺利融资还贷并完成过户。
这样的案例不在少数。5月30日，在省持续深入优化营商环境和推进政府职能转变领导小组办公室召开的媒体通气会上，山东省自然资源厅相关负责人表示，自 2023年7月推行“带押过户”以来，全省办理不动产“带押过户”业务11722 件，涉及抵押金额163.04亿元，极大促进市场交易。
如此成果背后，得益于山东创新了存量房交易过户新路径。
据了解，2023年，省自然资源厅联合相关部门印发《关于开展不动产“带押过户”登记服务模式的通知》，在全省全面推广“省成本、减时间、降风险、活经济”为主要特点的不动产“带押过户”模式。
从具体做法看，山东精准设计制度流程，把交易成本“省”下来。建立转移预告登记和抵押预告登记“双预告登记”制度，引导银行业金融机构调整贷款放款流程，为实现“买方用新贷还卖方旧贷”提供政策保障。同时，再造流程，减少直接交易成本。卖方“在押”状态下，卖方无需预先自筹大额过桥资金还款，降低交易成本；买方无需先行垫付房款给卖方还款，避免房产无法过户带来的“钱房两空”风险。
在这个过程中，山东强化交易资金安全，把交易风险“降”下来。建立“双预告登记+资金监管”模式，买方自有资金和贷款均存入监管账户中，待双方正式办理房产过户后，监管机构归还卖方贷款并解押，保障交易顺利完成，实现资金“零风险”。交易未完成之前，所有资金均由资金监管账户监管，一旦交易发生风险或买卖双方出现意外情况，资金则原路返还，可有效杜绝过去因委托中介代办出现的中介钻空子挣取差价甚至骗取房产等问题。
该模式实行期间，山东推出不动产“带押过户”多种办理模式。买卖双方可选择同一银行作为抵押权人。采用“转移登记+抵押变更登记”组合模式，将卖方的抵押贷款直接转移给买方继续按月还贷，同时办理房产过户手续，流程简便安全高效。买卖双方也可以选择不同银行作为抵押人。使用不同的资金监管机构进行资金监管，在买卖双方达成交易后办理“双预告登记”，买方完成贷款、本金和贷款存入资金监管账户，办理“预转现”登记，监管账户拨付卖方银行贷款余额和卖方账户并解抵押，完成“带押过户”全流程。
从目前成效看，山东二手房“带押过户”机制的建立，优化了先还款、解押、再过户、抵押链条，实现了无需提前还贷，即可进行不动产转移登记、抵押登记同步办理，让登记、贷款、放款、还款无缝衔接，解决了不动产交易中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题，减少了企业、银行、不动产登记之间反复沟通对接的时间，实行信息共享，办理时限压缩80%，探索出一条二手房过户新路径。目前，全省可以办理“带押过户”的银行网点已达 860 家。
在全面推广住宅类不动产“带押过户”的同时，山东正逐步向工业、商业等类型不动产扩展。
