黄埔 | 金碧世纪花园
今天简单粗暴，我不会有太多关于鱼珠板块、临港经济区的分析。相信你们也看过很多了，这些都是炒冷饭。为什么又再提？实在是存在感太强了。
一方面是我的客户询盘量超高，另一方面我耳闻近两个月成交量“飞起”。刚好又陪客户来美林看房，所以我干脆约了相熟朋友聊聊。真实的交易现状到底如何？
“美林湖畔的成交量一直不高，纯粹是因为放盘量太少！”在此做中介，掌握房源的人最牛气，客户拿着钱排着队，幕后大佬便是各位业主们。开发商美林基业集团，估计也不知道当年拿了这么一块靓地。虽说配套的商场美林M·LIVE天地，招商不错，人气不错，如果还留了些住宅地慢慢开发，现在的溢价绝对喜人。
毕竟，鱼珠二手房为什么火？最大的支撑力就是住宅用地稀少，新房供应紧缺。兰亭盛荟渐渐清盘，一手小户型也消耗殆尽，接着开发商拿的地全部都将是做豪宅。可惜，没有如果。美林湖畔在杨桃公园旁边，呈现了一个51栋2600户——如此低密度的小区。既造就了品质居住感，也导致了二手市场的奇货可居。
从卫星图上，我们更直观地看到三溪地铁站周围的土地开发情况。“三溪”的名字来源，是因为周边的三个村：莲溪，宦溪，石溪。旧改的成本与可实现度无法预计，再刨去两个公园，刨去一片烂尾地。剩下的楼盘：美林湖畔、盈彩美居、金碧世纪花园，在售一手兰亭盛荟，以及其他一些小盘阳光桃源、远洋明苑、羊城花园等。
美林湖畔相比之其他的好，大家都看得到。业主们更知道，美林湖畔的一半住户是潮汕人，他们讲究生活注重风水。最好的南向望花园楼王单位，单价5.5w左右，没货，不卖。其余南向？一年也出不来几套。去年北向成交价4w7/8，今年这两个月都是5w起，以三房居多。四房只有四期的11-12栋的01-02户型才有，155方的800w左右。
美林湖畔的楼体保养很好，可惜物业差了点。并且还有一个硬伤，是户型设计。117方只做到3房，4房面积全部超豪宅线。这一点的影响不小，我最后总结还会说到。
盈彩美居，我不想多说。之前在楼盘打分栏目里提过，有兴趣的去翻翻，我是不怎么喜欢的。这个盘，业主自封“绿洲中的沙漠”，同样差不多楼龄，感觉它和美林湖畔差了一个辈分。盈彩的住户以湖南人居多，买家以组团带路来的居多。它的价格没怎么涨，比较稳定，但是成交量很高：“去年积压了很多货量。6月份，盈彩17套，7月份已经卖了6套。 ”
最热卖的是3房，400-500w左右，90-10X方，一二期单价在4.3-4.6w 左右。三期，没有2房，3房单价在4.6-5w。差不多预算情况下，很多人纠结三期的3房和美林的2房 ，我表示只要能等到美林的2房，果断选美林。本身它就是一个稀缺货。盈彩的优势无非是靠近13号线珠村地铁站，再承接一些美林湖畔的购买力外溢。很有意思的是，上次去保利天汇拍视频那天，恰巧遇到一位关注者，她特别好奇地拉着我们聊：“你们为什么给盈彩美居打那么高分啊？我自己就住那边，也没觉得那么好啊？”
最后，广州二手房成交量之王。6月份破纪录，近两年最高——40套，平时也保持了每月20多套的活跃度。卖得最多的就是两房，天河上车族以及低价投资客的最爱。金碧小户型涨得很厉害，以前低楼层顶楼 230w，现在起码要245w。两房成交单价3.8-4w，以前便宜3.5w，今年一二月份疫情期间都还有这个价，现在找不到了。
小区对面的市场全部搬迁完毕 ，规划要起一座金碧塘口地标，官方宣传语“主塔333米刷新黄埔天际高度。”对于金碧，我是看好的，看好程度高过盈彩美居。因为它特点鲜明，密度高，3梯八户。我就是刚需，总价低。小区环境交通利好等待，这些通通都是bonus。金碧的2房主要三个户型：手枪户型（避开），厨房出阳台260w左右，直出阳台280w左右。金碧的大户型在4.3左右，比较贵望花园，放盘不多，也不建议买。
我2018那时候年少无知还起标题说鱼珠网红盘，其实也是跟风被别人影响了。你不要被互联网放大，觉得刷到的多就是好。你怎么知道别人是否有利益相关呢？鱼珠可以很好，但要放一个时间维度进去。产业先行，居住才有爆发力。如果价格贵了，很多人会跳过鱼珠选萝岗和新塘。珠城中心十年内不会变，以珠城为中心五公里都是非常不错的，海珠赤岗板块、海珠西板块、天河北、天河南等等都是淘货的好地方。
“好房不隔夜”。我记下了朋友无心说的这句话，它反映交易火爆，但并不代表鱼珠板块有多么的出类拔萃。注意重点两个字：好房。其实只要是好房，在二手市场都非常具有竞争力，而如何定义好房？大家可在评论区尽情发挥一波。
