Q&A |壹
关键词：名嘉新苑、未来域、浦发御园
█问：
将军好，最近在关注浦三路几个小区，感觉这边的房价也不贵，同预算，名嘉新苑，未来域，浦发御园怎么选？
〔暗黑大将军〕：
浦三路东林地区的房价，由于最靠近锦绣路的浦城热电，导致长期处于中环的低位。同类住宅产品，基本除了宝山和东沟高桥之外，属它和桃浦并列倒数第三梯队。
三个小区浦发御园还是比较优秀的产品，房龄新，用料好，低密度洋房。当然价格也反应了，同预算买到的建筑面积必然也最小。好在开发商设计刻意压缩了套均，再加上较高得房率，实际套内并不会显得小。如果大户型非必要，那御园的竞争力最强。
未来域容积率也比较低，但第一太靠近垃圾场，第二小区物业管理有点烂，房子材质也很显老，即便在房价低于中环平均水平的浦三路，未来域的价格依然低于板块平均线。好处就是这小区户型极佳，花不多的代价，享受大户型带来的宽敞，小区绿化也挺漂亮，硬伤和亮点并存。
名嘉靠杨高南路和外环高架，噪音影响大，且距离地铁较远，生活不太便利，竞争力在三者当中最弱。
Q&A |贰
关键词：老外街、华光花园、虹桥
█问：
将军，请教下，老外街这边，华光花园，感觉价格很实惠，1000不到能买很大面积，这小区自住怎么样？
〔暗黑大将军〕：
老外街的区位，在虹桥内部可以排第二，与古北相邻，仅次于中环内的金虹桥。老外街的配套，在虹桥内部也可以排第二，仅次于金汇韩国街。素来都是四平八稳的地段，租金高，整体市场表现一直不错，能稳定跟上大势。
华光花园是早期的商品小区，当时购买的家庭条件也都不错，绿化品质，业主素质和物业管理在这个年代的产品当中可圈可点。电梯房集中在3期，4期。优选4期六层洋房，房龄新，得房率高，户型好，在整个虹桥都找不到竞品。3期的户型相对差一点，面对金汇华光城，万源新城等标准板式户型，有点力不从心。
虹中路有九年学区规划，未来把华光花园划入的概率还是有的，也算多一个期待。
Q&A |叁
关键词：徐泾、蟠龙四季、大虹桥
█问：
将军，徐泾这边华发蟠龙四季这盘怎么样，150平四房，未来这个总价段在大虹桥好出手吗？
〔暗黑大将军〕：
位置很好，蟠龙路站1公里，紧邻金丰国际社区，已经很接近大虹桥的核心地段。
华发刚改开发商，品质一般达不到标杆水平，主打得房率、户型和性价比。
这些年大虹桥疯狂推盘，尤其90-100的紧凑户型数量激增，导致供大于求，市面上的库存难以被消化。
但是类似150这样的改善面积段，却还是很稀缺，大部分新盘就只有二三十套，甚至没有。
而以大户型为主的仁恒，150左右仅只有三房，缺少了功能性。
综合看下来，华发蟠龙四季的小四房，依然可以保持竞争力。
Q&A |肆
关键词：长征、桃浦、真如
█问：
大将军，最近有看公众号写到长征板块，这里未来的发展比起桃浦，真如会更好吗？
〔暗黑大将军〕：
普陀2035规划第一重点就是真如副中心，目前房价也已经明显起来了，大部分一线楼盘都来到了10万+，和长征无法同平台比较。
普陀2035规划第二重点是真北地区中心，其实就是长征，目前还没有很好的项目来推动，规划也只停留在纸面上，还需要较长时间的等待。
但从区位和先天资源角度，长征比桃浦更优，既近市中心，又背靠长宁和大虹桥，自身还有苏州河畔步道，延续长风的生态商务区。左右逢源，可以说是普陀最后一块雪藏的宝地，开发价值必然大于桃浦，因此zf也很谨慎，选择放在最后开发。
