最近，我有一位朋友相当烦躁。
朋友家是三年前买的锦江城市花园，当时她手头资金只有30多万，只买得起市里的小两房，加上又正读一街之隔的盐道街小学（528校区），一咬牙一跺脚，就上车了。
由于没有地铁，除了需要早起开车到金融城上班，其他毛病也都还能接受。
直到成都这次疫情，让朋友彻底狠下了卖房的决心。
原因是小区实在人太多、房太密了，总共3期、2梯11户、容积率高达6.0，戏称为“成都版的香港筒子楼”，密密麻麻的像一排排蜂窝。
锦江城市花园实拍图
显而易见，这样的小区光照和通风是很差的，加上还有一些咬卵犟不听招呼，随意乱窜，以至于疫情加重、部分人员被转移隔离。
据朋友哭诉，即使居家，也很苦恼。
这18天来，时常23点有人在厨房欢声笑语，凌晨有人在客厅煮螺蛳粉，两三点有人在卫生间洗澡。
更要命的是，她的楼上和对面都是住着血气方刚的租房年轻人。
试想一下，年轻力壮的情侣或者夫妻、漫漫长夜无心睡眠、挨着很近、隔音却很差、你是不是会疯掉？
好在物质充足，水果、蔬菜、牛奶，样样不少。
但同样以大而密著称的贵阳花果园小区，就没那么幸运了。
该楼盘在10平方公里内拥有220栋超高层建筑，居住着约40万人，被称为“亚洲第一大盘”。
也正因如此，静默以来，其物资供应情况，也是最困难的。
在花果园业主群内，物业管家甚至喊话道“已有多名租户饿了一两天，一直在喝自来水，希望有剩饭的业主能施以援手”。
随后，贵阳南明区公开致歉并加大了物质调配力度，情况才得以好转。
不管怎样，这种大且密的万人大盘，购买请一点慎重。不仅经不起这种天灾人祸的考验，房价也远远跑不赢周边。
房价难以上涨的原因？
1、卖方踩踏、邻居相残是常事
每个二手小区几乎都有着急卖房的人，越急用钱越愿意折价。而你降5万，他就敢降10万，从而形成了相互降价的恶性循环。
买房人倒是坐享其成，坐山观虎斗。
而这种超级大盘、万人小区，由于同类户型众多，购房者往往选择余地大，根本没有抢房的紧迫感，想要涨价那不是一般的难。
就拿二手成交量排名榜首的大盘派克公馆举例，18年，成交已经是1.4万/㎡了，过了四年有余，利息给了几十万，房价反而跌到了1.3万/㎡。
成交量第二的大盘南湖国际社区也好不到哪里去，去年年初成交2万/㎡，今年还是2万/㎡。锦江城市花园三期，去年9月挂牌2.17万/㎡，时隔一年，就只有2.07万/㎡了。
远远跑输周边和整个成都大盘。
数据来源于诸葛找房
拉跨程度堪比大A，我上小学的时候，就是3000点，现在还是这个数字，时间仿佛停止了一样。
2、大且密，居住舒适度、物业管理都难保障
不夸张的说，超级大盘不是容易迷路，就是找各个快递柜和莱鸟驿站，都可能给你累瘦。
想耍个娱乐体育设施，不好意思，前面人暴多，你慢慢等吧。
更重要的是，物业管理难度很大。
门禁经常形同虚设，任何人基本都能进。
电梯摇摇晃晃、时而摆烂，且无法给出更换方案。
绿植、草坪和水系，维护不当，基本半瘫痪状态。
一个字：惨！
毫不夸张的说，购房者买的时候出发点各有不同，但结局都出奇一致：悔！
3、超级大盘，地段、品牌、运营缺一不可
有人说，也不能一棍子打死，麓湖不就是超级大盘，别个还成了成都排面了呢。
是的，只是这种神话难以复制！
xx文旅城、xx水镇，你看看，哪个不是当初吹得高大上，最后一地鸡毛。
所以，奉劝咱们的房友，千万千万别迷信超级大盘，更别买盘大还高密度的小区。
超级大盘，拆迁相当困难
超级大盘，房价涨不赢周边就算了嘛，拆迁也很难有你的份。
以最近想“自拆自建”的五大花园为例。
小区是成都的第一批商品房，建成时间已达25年，是到了油尽灯枯的时候了。
楼板漏水、外墙脱落、钢筋外漏、雨季积水、电线乱接，一系列问题触目惊心。
住在这样的屋子里，谁能不害怕？
然而，想要“自拆自建”愿望是美好的，签字却是最困难的。
以前不用出钱，签字率是96%，目前最新要求，需要达到100%住户签字，才能正式启动“自拆自建”。
实话实说，4000元/㎡的自建费用真的不多，但难度比登天还难。
3000多户业主，有的联系不上了，有的没资金，有的担心烂尾……
一切，都是未知数，一切，都好像是死局。
有些房产，命中注定无春！
无独有偶，北站西一路的88号院，也是3000多户，在B标段最后遇到了四户业主未签字，因为啥？这四户都是一楼的业主，原本是住宅，但想要按照商铺的标准来赔偿。
甚至有人50㎡就喊出了500万，无奈政府只得暂时搁浅。
看到没有，楼盘大了，牵扯利益多了，拆迁的难度呈几何增长，而你又如何能确定，不会遇到几个奇葩邻居呢？
那么，又该如何买呢？
首先，重点看容积率指标，因为这直接影响了小区的居住舒适度。1.5-3相对舒适，超过4就略微有点拥挤了，而大于5就有“筒子楼”和“鸽子笼”的既视感了。
等电梯时间过长、采光不足等问题也将不可避免。
但这里值得注意的是，即使容积率相同，建筑密度不同，舒适度也大相径庭。
最典型的就是容积率一样的高低配和纯高层！
高低配的高层楼间距普遍在30米左右，最大楼间距约40米，而纯高层的楼间距大都在50-60米之间，最大楼间距甚至超过100米。
同样容积率2.5小区对比
此外，高低配大多呈阵列式排布，小区里没有大的景观组团，绿化也都是道路串联的宅前绿化，而纯高层呈围合式排布，小区里有多个景观组团，视野和绿化更好。
因此，如果确实预算较低，宁愿买纯高层小区，也胜过高低配的高层。
至于楼盘大小，个人建议50-100亩比较合适。
太小，没什么中庭景观和生活氛围，太大，公共资源拥挤，说不定带孩子去楼下玩个滑滑梯，前面可能排了50个熊孩子。
不大不小，适中更好。
但无乱如何，超级大盘+高密度真的无解，看到身边太多惨痛故事，还是想发自内心的喊一句，能喊醒一人是一人。
