近日，国务院常务会议明确，自今年5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点。此次试点将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，建筑业、房地产业适用11%税率，金融业、生活服务业适用6%税率。并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。
如此一来，购房者关心的问题来了。
营改增后，买卖二手房会不会增加税负？房企成本增加还是降低？房价是涨是跌？想买房的是现在买还是营改增后买？昆明二手房市场会不会出现“末班车”行情……导致二手房成交量猛增。
带着这些问题，记者走访了二手房市场、相关部门，以及行业专家，希望得到答案！
对已确定税率为11%的房地产业，专家认为，房地产营改增有助于房企减轻税负，企业利润率也会因税负降低而提升。值得注意的一点是，营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，尤其是当企业改善办公条件，购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低。同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可有效消化写字楼库存。
数据显示，2015年上半年，昆明过规项目中，纯写字楼由3.02万平方米涨至27.53万平方米，同比2014年暴涨8倍之多。新政对昆明写字楼而言，算是利好消息。
记者还走访了二手房市场，由于具体政策细则还未出台，多数购房者目前仍在观望，短期内还未出现恐慌性购房的情况，二手房市场受多重利好因素的影响，咨询量有所增加，但总体仍平稳。
现在是不是该买房了？是否赶在5月1日以前过户？本期特刊，晚报记者通过多方走访，以期用详细的解读和概述，方便大家斟酌比较。
契税分为3种情况：家庭首套购房，按1%~1.5%征收；家庭第二套购房，按照1%~2%征收；家庭第三套及以上购房，均按3%征收。
营业税分为两种情况：纳税缴款书满2年的，免征营业税。纳税缴款书未满2年的，全额征收营业税，即房子成交价的5.6%。
个税征收需看两个条件：家庭唯一住宅和房产证满5年，免征个税。任何一个条件不满足须缴纳个人所得税，计算方法为差额的20%（差额=卖出价格-买入价格-合理费用），或者是全额的1%。
最近，营改增成为楼市热议话题，有传言称二手房要交的税更多了。事实上，目前营改增具体实施细则尚未出台，这些传言对近期昆明二手房市场的影响如何？记者走访了解，大多意向购房者还处于观望状态，未出现类似2013年3月“新国五条”出台后，引发的集中交易“末班车”行情，成交量及成交价格趋于平稳。业内人士表示，所有行业税负只减不增，是营改增的基本原则，市民不必过于担心。
◆政策解读
避免重复征税减轻企业负担
记者注意到，今年的营改增首次牵涉到自然人缴纳增值税问题，比如个人二手房交易。个人出售二手房，原先应缴纳的营业税将被增值税替代。
就昆明来看，目前二手房交易需缴纳的各项税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税税率为5.6%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
今年2月19日，为刺激房地产去库存，财政部决定对房地产交易环节的契税、营业税进行重大调整。新规规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。调整后，房地产交易环节的营业税和契税政策有了较大幅度的优惠。
虽然营改增的具体实施细则还未出台，但近期对于营改增后二手房交易环节的税率猜测也不断，据报道，如果营业税改增值税，可能适用的税率有6％、11％的税率，以及少数可能适用的3％的征收率。
云南财经大学教授张丽华认为，增值税在国际上是一个中性税种，所谓中性就是对经济的干预程度最低，最大好处是可以抵扣购进的部分成本，只对最后增加收益的部分征税，所以对经济影响最低，破坏作用最低。“营改增后，如果税负大幅增加，这跟我们的税制改革和整个国家的供给侧改革的初衷是自相矛盾的。因为我们现在整个经济结构调整，包括供给侧改革，目标就是为企业降低生产成本，降税费。因此，我们的税制改革是不能给生产者增加税负的。”张丽华说道。
◆市场观察
买卖双方多持观望
记者近期多次在昆明市房产交易中心看到，办理二手房过户手续的市民和房产中介工作人员络绎不绝。
对于是否听说过二手房交易将推行营改增一事，正排队等待办理过户手续的张女士说：“听说过，但不清楚具体情况。我们早计划卖了旧房换新房，所以遇到合适买家就出手了，没考虑太多政策因素。”一旁的房产中介工作人员表示：“最近几天，咨询营改增后二手房交易税费增减问题的业主大约占到3成左右，不过大部分决定等具体方案出台后，再做打算。”
采访中，有购房者提出疑问：当年80万元买的房子，花了20万元装修，实行营改增后，装修费用能否进行税前抵扣，如果可以抵扣，是否算折旧……这些需具体实施细则来确定。
或加速写字楼去库存
房地产业营改增究竟会带来什么影响，税负是增还是降？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因税负降低而提升。同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对楼市而言也有积极影响。
张宏伟表示，尤为值得关注的一点，营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效消化写字楼库存。
“暴食一顿，消化十年。”这是业内人士对昆明写字楼的具象形容。有数据统计显示，2015年上半年昆明过规项目中，纯写字楼由3.02万平方米暴涨至27.53万平方米，同比2014年暴涨8倍之多。房地产业营改增对昆明写字楼而言，无疑是一个利好消息。
不过，张宏伟也提出，营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，对于投资者（企业或企业主）来讲，将因此获益，但营改增并不是楼市政策的结束，后续有关房地产税的改革还会逐步推进。尤其是对于不动产，或房产持有环节的征税（暂时称为房产税）来讲，后续仍有扩围可能性。
至于房价是否会因此下降，张宏伟明确表示：不会下降。因为土地成本高，总的税费成本还是很高，不过由于政策层面一直鼓励去库存，市场趋势正逐渐向好。
◆关注焦点
营改增，二手房交易税是增是减？
税收专家结合具体案例，给你算笔账。
一个朋友为方便孩子上学，最近考虑在学校周边购买一套配套成熟点的二手房，可最近却有些犹豫：这房子是要5月1日前买好，还是5月1日营改增后再买？犹豫细则还没下来，二手房税率变化有多大，她一直在纠结。张丽华表示，这与执行的税率，纳税人身份的界定，以及是否延续营业税的相关优惠政策有直接关系。具体来看，张丽华为我们列举了几种可能出现的情况。
如果，朋友要买的这套二手房房主最初购入时花了50万元。假设售价为60万元，营改增前后的税率分别是多少？如果售价为200万元，营改增前后的税率分别是多少？
目前营业税这么收
满2年
目前营业税政策下，住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售均免征营业税，意思就是，无论你以60万元还是200万元卖出房产，只要在交易时，房产证上的日期超过了2年的（或契税税票填开时间），就免去了营业税的负担，产生的营业税就是0元。
不满2年
住房（包括普通和非普通住房）未满2年进行交易，就要收取交易金额总价5.6%的营业税。
1.假设售价为60万元
则需缴纳60万×5.6%=33600元；
2.假设售价为200万元
则需缴纳200万×5.6%=112000元。
总结：业内人士分析，从目前税收政策来看，长线持有的购房者，基本不用考虑营业税的负担，但如果不满2年住房交易，仍要缴纳营业税。
未来增值税怎么收
房子增值部分决定税负高低
情况1：房子售价60万元，增值10万元；
假设1：售价为60万元，税率为：
3%，税收为（60万-50万）×3%=3000元
6%，税收为（60万-50万）×6%=6000元
11%，税收为（60万-50万）×11%=11000元
情况2：
房子售价200万元，增值150万元。
假设2：售价为200万元，税率为：
3%，税收为（200万-50万）×3%=45000元
6%，税收为（200万-50万）×6%=90000元
11%，税收为（200万-50万）×11%=165000元
总结：张丽华表示，营改增后，税收的高低主要取决于房价给你带来的增值部分是大是小，税率是3%、6%还是11%，综合以上因素，才能判断税负营改增后的高低。另外，通过不同档次税率测算我们可以看到，如果你的房子增值空间较小或没有增值、贬值的情况，营改增后你所缴纳的税负是降低的。如果，房子的增值空间较大，11%这个税率营改增后征收的会相对高一些，但如果按3%和6%这个档次税率征收的税负也是有所下降的。
因此，相关业内专家也指出，通过对部分增值收益进行征税，能够一定程度上打击二手房投机型的倒卖，对于楼市的健康发展是个利好。
纳税人身份决定税率档位
张丽华认为，二手房营改增税收的增减，除跟执行哪一档的税率有关，还跟纳税人的身份界定有关。
一般来说，按照增值税的征管方式,可将增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。张丽华分析，如果是一般纳税人，则可以按照一般纳税人来纳税，从而严格按照增值税的进项抵扣。因此，今后二手房纳入营改增后，纳税人的身份如何界定也是一个很关键的问题。张丽华认为，这还要等具体的细则出来。业内人士也认为，如果严格按照增值税的征管方式，今后买房子、装修房子等获得可抵扣的发票就显得尤为重要，因为这将直接影响今后二手房交易的缴税多少。
温馨提示
不必因政策恐慌购房
据了解，财政部会同税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。
