最近，好多私信我在跟我吐槽，说看着房价一路跌，心里直发慌，都在琢磨着要不要赶紧把房子卖了，免得亏得更多。确实，过去这两年多，全国房价那叫一个跌得狠，整体跌了 30% - 40%，房价泡沫 已经被挤完了。不少买房的人，资产严重缩水，甚至直接亏了老本，换谁能不着急呢？
在这样一个几十年难得一遇的房地产市场深度调整期，大家心里都有一个大大的问号：房价以后还能涨回来吗？
还能不能回到以前的历史最高点？
还是房价会接着跌？
这都跌了两年半了，那未来五年、八年甚至十年，房价又会是个啥走势？
如果房价再也回不到历史高点，那是不是现在就该赶紧卖房呢？
要说清楚房价还能不能回到历史高点，咱先把过去几年房价的走势先摸透。
从 2015 年第二季度开始，全国楼市就像被按下了 “上涨键”。深圳在 2015 年 3 月 30 日新政后，房价一马当先，率先起飞。那时候深圳的房产市场简直热得发烫，新楼盘一开盘，就被疯抢。紧接着，大一线城市和强二线城市也不甘落后，从 2015 年下半年到 2016 年上半年，纷纷迈入上涨通道，房价一路飙升。就拿北京来说，一些热门地段的房价，几个月就能涨个几十万。
到了 2016 年下半年至 2017 年上半年，全国的二线城市，尤其是中西部地区的省会城市和东部的一些强三线城市，也加入了涨价狂欢。原本价格还算亲民的城市，也开始蹭蹭往上涨，让不少当地的刚需压力山大。2017 年下半年至 2018 年上半年，就连中西部的三四五线城市和东北地区，房价也普遍涨了起来。那几年，感觉只要买了房，就是赚了。
不过，到了 2019 年，部分城市的房价开始出现震荡降温的迹象，增长的脚步渐渐放缓。谁能想到，2020 年疫情突如其来，为了稳住经济，货币政策变得宽松起来，这又让部分热门地区，像一线和部分强二线城市，以及浙江、江苏的一些板块，在 2020 年下半年至 2021 年上半年再次迎来大幅上涨，涨幅相当可观。很多人都觉得房价会一直这样涨下去，可没想到，这竟是房价的最后疯狂。
2021 年 9 月，房价终于到达了顶峰，随后就开启了漫长的下跌之路，一直跌到现在，差不多有近两年半的时间了。根据我们的房价指数，这里面既包含二手房，又包含新房，二手房占了 80% 的权重，新房占 20%。过去这两年多，新房价格的跌幅相对二手房来说，还算小一点。
具体到各个城市，那差别可就大了。全国房价下跌最猛的，当属郑州和廊坊。郑州作为二线城市，楼市表现最差，房价跌得那叫一个字 “惨”。廊坊处在环京地区，之前房价泡沫严重，现在也经历了大幅下跌。廊坊的房价已经回落到 2016 年 6 月前后的水平，郑州则回落到 2016 年 9 月前后。就算是房价一直比较坚挺的深圳，现在也回落到了 2020 年 5 月的水平。而上海的房价就更抗跌了，目前只回落至 2021 年 3 月的水平 。从全国 50 个城市的整体情况，以及这些典型城市的房价走势来看，房价恐怕还得继续跌一阵子。
虽然说现在房价跌得厉害，大家心里都没个底，但我还是觉得，中国绝大多数城市的房价以后还是会涨起来的。保守估计，至少有 70% - 80% 的城市，房价有望刷新历史最高纪录。
不过，不同城市的房价回涨时间，就有很大差别了。像一线城市和个别强二线城市，经济发展好，人口吸引力强，各方面资源也丰富，房价估计 3 - 5 年后就能回升到历史最高点。就拿深圳来说，作为科技创新之都，每年都有大量的人才涌入，只要经济持续发展，需求在那里，房价重回巅峰不是没可能。
一些二线城市，发展势头也不错，只是比起一线城市，稍微弱了那么一点，可能需要 5 - 8 年时间，房价才能达到历史高点。而三、四线城市，由于经济发展水平、人口流动等因素的限制，房价恢复至历史高点可能需要长达 10 - 15 年的时间。当然，也有极少数弱势的三、四线城市，可能在未来二三十年内，房价都难以恢复到历史最高点，除非出现超级通货膨胀和本币严重贬值这种极端情况 。
上面说的是城市整体的房价，要是单看城市当中的优质房产，那回到历史高点所需要的时间就更短了，差不多只要整体时间的 50% 左右。比如说一线城市和强二线城市，整体需要 3 - 5 年回到历史高点，可城市当中的一些优质房源，像那些位于城市核心地段、周边配套设施齐全、交通便利、小区环境优美、内部配套完善、物业服务周到的房子，可能只需要 2 - 3 年就回到历史高点了。
优质房产为啥这么厉害呢？因为它的稀缺性。不管市场怎么变，大家对优质房产的追求是不会变的。就好比北京的东西城，教育资源丰富，房子又稀缺，就算房价跌了，也有很多人抢着买。所以，要是你手里有优质房源，真不用太担心房价下跌，它的抗跌性和增值潜力都很强。
第一是经济的持续发展，中国经济一直都在稳步向前，虽然现在经济增长速度大概在 5%，未来十年可能会放缓到 3.5% 左右，但这比大多数发达国家强多了。就拿日本来说，上世纪 90 年代初经济泡沫破裂后，经济增长长期在 1% 左右徘徊，这么一对比，就能看出中国经济的强劲动力了。经济发展得好，人们的收入就会增加，对住房的需求也会跟着增长，这对房价来说，就是一个强大的支撑。就像深圳，这几年经济飞速发展，吸引了大量的人才，房价自然也跟着水涨船高。就算前几年房价有所下跌，但只要经济持续发展，需求在那里摆着，房价重回巅峰还是很有希望的。
第二是货币超发和通胀对房价的影响也很大。大家都知道，货币要是超发了，市场上的钱就变多了，物价就会上涨，这就是通胀。而房地产作为一种重要的资产，在通胀的大环境下，价格往往也会跟着上涨。就像土耳其，2022 年以来，由于高通胀，房价暴涨。因为在通胀时期，人们为了让自己的资产保值增值，就会把钱投入到房地产市场，这就导致对房子的需求增加，房价也就被推高了。虽然中国不太可能出现像土耳其那样的恶性通货膨胀，但适度的货币超发和通胀还是会存在的，从长期来看，这也会推动以人民币计价的大城市地区房价上涨 。
第三十中国人对房子的执着，那可是由来已久。几千年来，买房一直都是中国人储存财富的重要手段，这种观念在东亚地区都很普遍。在中国人的传统观念里，家的概念也非常重要，而房子就是家的象征。有了自己的房子，才有安全感和归属感。所以，不管市场怎么变，对很多人来说，买房都是人生中的一件大事。哪怕现在房价下跌了，只要有条件，该买房的还是会买。而且，未来十年、二十年，甚至三十年，中国高能级城市的优质住宅，依然会是家庭资产配置的重要方式 。像北京、上海这样的大城市，房子的需求一直都很旺盛，哪怕房价有波动，也不影响大家对优质房产的追求。
说了这么多，大家肯定最关心的还是，现在到底该不该卖房呢？我的建议是，这得看你的房子在哪个城市，地段怎么样。
要是你在一线城市，房子又在核心地段，比如北京的东西城、上海的内环内、深圳的南山这些地方，房龄还在 10 年以内，又是优质学区房或者挨着地铁，那可千万别轻易卖。这些房子的抗跌性强，需求一直都很旺盛，未来升值空间也大。就算现在房价跌了点，过不了多久，说不定就又涨回去了。
但要是你的房子在远郊，又没地铁，或者是那种老破小，还没啥改造的预期，持有成本又高，像物业费贵，还有可能要交房产税，那你可以考虑卖掉，换成核心区的小户型，或者直接租出去。一线城市的房租回报率大概在 2% - 3%，也能抵消一部分持有成本 。
如果是强二线城市，像杭州、成都、苏州、南京这些，就得差异化操作了。如果你的房子在产业聚集区，比如成都高新区、苏州工业园区，或者在地铁规划沿线，又是品牌开发商的品质楼盘，那就留着。这些地方发展潜力大，人口持续流入，房子不愁卖，未来房价还有上涨的空间。
可要是你的房子在非核心区，靠着文旅或者养老噱头的远郊盘，房龄还超过了 15 年，物业也不咋维护，那可以考虑卖掉。还有个关键指标，要是租金回报率低于 1.5%，或者月供压力超过家庭收入的 40%，也建议你套现，减轻压力 。
如果你在普通二线城市和省会城市，像郑州、沈阳、昆明这些，如果城市人口连续 3 年净流出，新房库存去化周期超过 24 个月，开发商还大幅降价，那你就得尽早出手了，不然房子可能会越来越贬值。你可以降价 5% - 10%，加速成交，然后把资金转向一线或者强二线城市置业 。
要是你在三四线城市，人口持续流出，产业基础薄弱，房子库存又多。要是你的二手房流动性极低，挂牌 1 年以上都没人问，地方财政还依赖土地出让，未来可能加大供地，而且你又没有自住需求，租金回报率还低于 1%，那我劝你赶紧抛售，把房子换成现金才是王道。当然，要是这是你唯一的自住房，或者和户籍关联，比如学位啥的，那就可以保留 。
房地产市场的走势就像天气一样，虽说有天气预报，但也充满了不确定性。房价能不能回到历史高点，啥时候能回去，这都没有一个确定的答案。但有一点是肯定的，房地产投资不能只看眼前，得有长远的眼光。不管市场怎么变，优质的房产永远是稀缺资源，它的价值也不会轻易被磨灭。
大家在做决策的时候，一定要理性，千万别被市场情绪牵着走。如果你有卖房的打算，不妨多参考我上面给出的建议，结合自己的实际情况，做出最适合自己的选择。要是你还有啥问题，或者想分享自己的看法，欢迎在评论区留言，咱们一起讨论。说不定你的想法，能给其他朋友带来新的启发呢 ！
