引言：
《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》于2024年11月12日发布，关于二手房交易的税费政策也将随之改变，本文梳理一下最新的二手房税费政策。
案例|困扰：
张三于2021年1月1日出资120万元在郑州市二七区购买了一处房屋，房产证上记载的建筑面积是120平米，该房屋是张三家唯一住房。2024年11月15日，张三将该房屋以100万元的价格卖给李四。
问题：
2024年的房屋买卖中，张三和李四分别需要缴纳哪些税？缴纳多少？
案例|解读：
房屋买卖，买卖双方均需要交税。其中，卖方/转让方/卖房人涉及个人所得税、增值税、附加税、土地增值税和印花税，买方/受让方/买房人/购房人涉及契税和印花税。
一、卖方所涉税种
（一）个人所得税
个人出卖房屋，属于财产转让，需要就“财产转让所得”按20%的税率缴纳个人所得税。财产转让所得是指卖房收入减去房产原值和合理费用后余额，房产原值是购房的成本，合理费用是指实际发生的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。如果有财产转让所得，就意味着卖房人赚钱了，就赚钱部分，卖房人应缴纳20%的个人所得税。如果没有财产转让所得，则意味着卖房人亏钱了，自然也就无需缴纳个人所得税。案例中张三120万元买的房子，目前只能100万元卖掉，亏了20万，自然也就无需缴纳个人所得税。
房产原值和合理费用均需要提供相应的凭证以供税务机关核实，相关凭证包括购房合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证等。如果卖房人无法提供相关凭证，税务机关在契税征档案中也查询不到上次的交易费用，那么税务机关就没办法确认卖房人赚了多少钱，这时候就适用核定征收，根据卖房收入的1%-3%来核定征税。大部分省份从促进房产交易的角度考虑，均适用1%的征收率。
有些情况下，卖房人不提供相关凭证，适用核定征收率可以很好地节省税负。但在亏钱的情况下，如果无法提供相关凭证，则有可能会增加税负。案例中的张三，卖房是亏钱了，如果无法提供相关凭证，税务机关按卖房收入的1%核定的话，其还需要缴纳1万元的个人所得税，不划算。
关于个人所得税，国家给予了一些税收优惠，日常听的比较多的就是“满五唯一”。“满五唯一”的意思是个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征个人所得税。5年的起算时间以产权证和契税发票上的时间确定，哪个早就以哪个为起算点。
此外，继承/遗赠，离婚析产，将房产无偿赠与近亲属或抚养人/赡养人的，免征个人所得税。
（二）增值税
卖房人转让自建自住的房屋的免征增值税，这一种情形比较少见，我们主要讨论出卖购买所得房屋的情形。
卖房人出卖的房屋持有不满2年的，应按收入的5%缴纳增值税。这里的收入是不含增值税的收入，如果收入中包括增值税的，需要先进行价税分离。比如案例中，假如张三房屋持有不满2年的话，张三卖房收入是100万元，价税分离后，不含税收入应为100÷（1+5%）=95.2381万元，增值税为114.2857×5%=4.7619万元。
卖房人出卖的房屋持有已满2年的，免征增值税。之前北上广深地区的政策是，如果出卖的房屋是普通住宅的，同样免征增值税，如果出卖的房屋是非普通住宅的，则要用收入减去成本后的差额，适用5%的税率计算增值税。最新的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》取消了普通住宅和非普通住宅的标准，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，即个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。
（三）附加税
附加税是大家习惯性的称呼，目前我国并没有叫“附加税”的税种。附加税是指城市维护建设税、教育费附加和地方教育税附加。顾名思义，附加税是依附性的税，计算基数就是需要缴纳的增值税数额，不需要缴纳增值税时，也就不需要缴纳附加税。
城市维护建设费的税率有三档，纳税人所在地在市区的，税率为7%，在县城、镇的，税率为5%，在其他地方的，税率为1%。教育费附加费率一般为3%，地方教育费附加费率一般为2%。因计算基数是应缴纳的增值税，计算基数比较低，所以附加税相对比较少。
（四）土地增值税
个人出卖住房的，免征土地增值税。个人出卖非住房的（如商铺、公寓），则需要缴纳土地增值税。土地增值税比较复杂，根据增值额适用不同的税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
（五）印花税
个人销售或购买住房暂免征收印花税。
二、买方所涉税种
（一）契税
关于契税政策的修改是《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》重点。最新契税政策为：
1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
2、对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。
3、纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。
此外，买房人首次购买公有住房的，以及离婚析产、继承等情形，免征契税。
《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》公告虽然是2024年12月1日才实施，但公告最后一条规定“2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。”案例中，李四买房虽发生在2024年11月15日，在公告实施前，但符合规定的仍可按公告执行。
（二）印花税
个人销售或购买住房暂免征收印花税。
提示|建议：
房屋买卖，是涉及个人所得税、增值税、印花税、契税等多个税种的，交易双方在交易中，要充分考虑税务的影响。把税务因素考虑进去，才能真正算清得失。
刘旭旭律师、注册会计师、税务师
2024年11月19日
法规|依据：
1、《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》
一、关于住房交易契税政策
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。
（三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。
（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。
二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策
（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。
北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。
2、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》
三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
3、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发(2007)33号）
三、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
四、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条所称“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。
4、《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2007〕1145号）
根据《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2007]38号）和《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定精神，个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。
5、《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
6、《中华人民共和国契税法》
第六条有下列情形之一的，免征契税：
……
（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
7、《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》财政部 税务总局公告2021年第29号
一、夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。
二、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经县级以上地方人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，比照公有住房免征契税。
已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的，免征契税。
三、外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。
8、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
