最近贷款的事搞得风风火火的，今天再和大家细致的说一下。
房贷额度为什么会不足？
因为2020年央行出了新规，大幅降低了银行房贷额度，而年初的时候，以上海深圳为首的一线城市又带火了买房热度，导致房贷在上半年消耗迅速，下半年已经少有额度。
控制房贷的意义是巨大的。宏观上来说，决定物价的根本在于钱的多少，今年美国放水导致的全球暴涨就是最好的例子；微观上来说，房价竞争所得，房贷可以把你的资金扩大2-3倍，筹码多了，落槌价自然高了很多，反过来，一旦房贷收缩，你手里没钱接不起盘了，房价自然会下跌。
目前最新消息是，银行那里新房房贷尚有额度，但二手房已经严重不足，个别银行明确停贷。下面说说影响
买新房
新房房贷是不可能没有额度的，但下款确实越来越慢，因为新房的数量是可控的，而且房地产依然是中国的经济支柱，只会让开发商饿一饿，但绝不能让他们饿死。
对于开发商而言，他们想要拿到贷款，首先要去备案，这可能就要拖上几个月，备案后银行才会审批，批完之后才会下款，这又要几个月，那么开发商的资金周转率会大幅下降。
我们之前说过，限价之下，开发商只有2%利润，但只要开发商周转速度足够快，一笔钱一年可以用3次，再加上杠杆的话，他们一年的自有资金收益率依然可以高达20%，远超过普通人。
可是现在，备案+下款就要占用几个月的时间，让开发商根本无法周转这部分资金，一年的利润确实会大幅下降。
这意味着，今后首付比例将会成为开发商的最关键因素，未来的房子只会不断提高首付，一旦这次房子好卖了，下次大概率会提高首付。
对于已经买到房子的人来说，现在都是期房，不管什么时候付款都是固定时间拿房办证，这种情况下，你的房贷下款越慢则越好，因为越迟下款就越晚还贷。以100万房贷为例，迟下款一个月，你就可以省5000块钱利息。
尤其对于投资客来说，正常要还5年贷款（2年期房+3年限售）才能卖掉，如果贷款晚下1年，则你只要还4年贷款就可以卖掉了。开发商资金周转率下降，但你的资金周转率是大大提高的，所以有很多专业投资客都会去跑银行关系，要求晚下款。
另外，开发商那里是会不断跑银行关系的，你买房所用的银行也都是开发商合作指定的，所以如果你的贷款迟迟未下的话是和你无关的，你该吃吃该喝喝，根本不要去担心房子被收回的问题，这是不可能的。
有一种情况是例外，就是你的首付资金来源有问题。
现在大家都知道了，只要你办贷款，贷款银行都会要求你出示资金来源证明，具体方式是，让你把付首付的银行卡半年流水打出来，这半年里进账的每一笔钱都要解释清楚。
如果是工资、分红、卖房所得、股票所得、直系亲属转账等自有资金都是没问题的。
如果是别人（包括姐姐、前夫、好友）转账是不行的，还有那种消费贷绕了一圈，最后由张三转到你卡上都是不行的。
如果是你直系亲属（爹妈、儿女）转给你的钱，则查他们6个月内的流水，如果有钱说不清楚，依然不可以。
这个目的就是为了降低杠杆，不让你借钱。
你借了一半的钱，又向银行5成贷款，实际上你是2.5成首付购房，杠杆非常高，如果人人都这么做的话，一旦房价下跌一点点就会全民爆仓，出现非常大的金融风险。
所以查首付来源，依然是为了控制杠杆，减少人们抢房筹码的同时防范金融风险。
银行查来源有2个时间点，每家银行不一样。有的银行在你付首付的时候就查，会直接明了的告诉你行不行；有的银行则要等几个月后网签完了要下款的时候才查，这个时候如果不行的话，你只有补齐全款，或者退房处理了。
至于换银行几乎不要想了，目前好像所有银行都查，这是上面要求。
所以再次明确几点：
1、所有银行都查首付来源
2、查6个月内。如果你是7个月前借的，那就没事
3、全款不查
还有个小问题，就是一旦你的贷款出现了问题，开发商会怎么做？即便你愿意交全款，开发商是否会告你违约强制退房呢？
这个我不是很清楚，不排除这种可能，但原则上不太会出现。毕竟开发商也嫌烦，卖谁不是卖，你既然都愿意全款了，自然是最省事的做法。除非开发商有自己的小99，比如遇到软柿子偷偷吃下这套房再XXXX。
总之呢，房贷收紧对于你买新房来说几乎没有影响，但对开发商影响是致命的。
买二手房
二手房那就很凉了，目前情况是，少部分银行明确停贷，大部分银行下款周期6个月。
买卖二手房是这么个流程
1、买家卖家先谈好，然后买家去银行审核资质，只要不是老赖基本都能成。
2、银行那没问题的话，双方签合同，合同上会写清楚付首付和过户时间，以及一些其他的权益，比如何时交钥匙，怎么付定金尾款，怎么弄户口之类的。而这个付首付时间一般写“银行批贷款2周内”或者x月x日之前（3个月内）。
3、时间到了后付首付和过户。没错，是付首付的同时过户，也就是说那个时候房子已经不归你了，但离你拿到贷款还有很长时间。从那天起，银行才会开始走贷款的流程，需要排队6个月，也就是你6个月后才能拿到钱。
房子给人了，但钱还没拿到，谁都是不爽的，因此为了防止中间出现纰漏，卖家一般会要求拿到贷款后才给钥匙，即买家依然要等银行下款了才能入住。
4、银行下款，搞搞尾款、水电物业费，一切结束。
所以这里面就会出现个问题，对买卖双方都极不友好。
对卖家（房东）而言，他卖房很显然是为了凑钱凑房号打新，但现在要6个月才能拿到钱，效率变得很差，非常烦躁，更不用提这6个月的损失的利息，银行才不会管你。
对买家而言，今天买二手房的都是真刚需，买了房子过了户还要等6个月才能入住，自己还得多租6个月房子，也是大笔损失。
尤其是那种改善置换客，要先卖房才能买房的。他们得先等大半年把贷款拿到了才有首付，然后拿首付买而二手房，再等大半年才能入住，置换周期至少在1年半，这个置换成本是很高的，会让全家人筋疲力尽，更可怕的在于，万一在等首付的6个月里，房价又涨了，等拿到首付的时候，他可能连置换都置换不起了。。。
也就是说，房贷额度收紧，对二手房是个双输的局面，这点和新房不同，新房是利好买房人，利空开发商。
而我昨天又遇到个事，那就是二手房的首付来源也是要查的。
昨天有粉丝告诉我，他卖二手房非常惨，什么东西都搞好了，结果银行通知他的买家，首付里有2万块钱是别人转账，拒贷了。。。
这种情况是非常崩溃的。买二手房的人都是没钱的人，有钱谁不去打新，所以想让他们补全款是不可能的，唯一的办法只能重新准备自有资金换银行。
好在这只是2万块好解决，如果买家自有资金完全不足的话就会遇到违约的大麻烦，因为二手房合同上写的很清楚，因买家问题造成的交易失败，买家是要赔10%房款的。
当然，在二手房违约上，极少情况会打官司，毕竟大家都是冲着房子去的，官司一打就是一年半载，对谁都不好。但你确实会遇到一些认死理的人，非要和你鱼死网破，那就要了命了。
所以在这里很严肃的提醒各位，二手房也查首付来源，如果你资金有问题，请提前和中介沟通好，想好解决方案，或是资金上，或是合同上，不要出纰漏。
另外，房贷这个问题，下半年只会越来越严峻。
你如果要买房，请早点下手，起码现在还有个别银行有钱，最短的可能3个月也能放款，再等到后面就要踩踏了。
如果你要卖房，尽量选择全款客户，优惠他几万块钱甚至10万块钱都没有问题，省得夜长梦多，影响你置换打新。
还有一点就是合同上一定要标注好，什么时候交钥匙，什么时候付首付，如果贷款出现问题怎么解决等等，今天的二手房交易明细比以前要复杂了很多。
所以，现在买房找中介就变得非常重要
中介这个行业相对还是有点鱼龙混杂的，有很靠谱的，也有很黑两头吃的，或者帮买家坑卖家，帮卖家坑买家的，毕竟中介吃的就是信息不对等的利润。
对于一个人来说，一辈子也就买1、2次二手房，纵然中介里大部分人都不错，但你若是不走运遇到个套路王，那就是倒霉一辈子。而最关键在于，他在套路你之前，你是根本没有察觉的，等到发现的时候已经迟了。
在这种情况下，认识一个能够诚实守信、两不相帮，只赚自己应得那份收入的中介是很走运的，哪怕暂时不买房，也能交个朋友咨询很多房产问题。
对房贷的未来
影响房价的本质在于供求，但直接因素是资金。今天的房价是基于6个钱包+30年贷款之上的，一旦把资金卡死了，你就是想买都掏不出那么多钱了，房价自然会跌，因为没人接的起盘了。
深圳就是最好的例子，银行根据二手房指导价来放贷，5成首付变成了7成，让人想买也买不起，上个月房价终于下跌了。
因此，无论从杠杆还是房价的角度来看，我们的金融调控只会越来越严厉。请注意，现在只是提高首付和查首付来源，尚未到全款买房甚至查全款来源的地步，到了那个时候，你想买房，借不到钱了；想卖房，买家也没钱了。
今后的买房逻辑可能是，等你攒够了全款才能买房，可是钱是攒够了，但青春没了，所以住房不炒，但有自住改善需求的该买还是得买。
今天经济上没啥大事，就不说了。
哦，对了，有传闻，接力贷好像也取消了。。。
